Los intereses vitalicios, como su nombre indica, son intereses en bienes inmuebles que se miden en función de la vida del cesionario o beneficiario del interés. Los intereses de propiedad vitalicia pueden ser creados por escritura, por transmisión a través de la última voluntad y testamento o como comúnmente vemos como la distribución por defecto de homestead a un cónyuge que no está en el título y choses de no optar por tomar un interés de propiedad de la mitad de la Propiedad dentro de los seis meses a partir de la fecha de la muerte de su cónyuge. Fla. Const. Art. X Sección 4c.
La persona o personas que heredan una propiedad tras el fallecimiento del titular del usufructo vitalicio se denominan causahabientes. Es importante destacar que existen grandes diferencias entre un usufructo vitalicio que se crea mediante una Lady Bird Deed o una escritura de usufructo vitalicio mejorado y los que se crean mediante un testamento o de conformidad con la sucesión en el hogar de los cónyuges mencionada anteriormente. Una Lady Bird Deed o una Enhanced Life Estate Deed permite una transferencia automática de la titularidad tras el fallecimiento del otorgante al resto adquirido y normalmente se redacta de forma que evite específicamente la responsabilidad por despilfarro de los restos y permita al otorgante hipotecar o volver a transmitir la Propiedad. Esto contrasta fuertemente con otros derechos de usufructo vitalicio frente a derechos de usufructo residual en Florida.
Si no se redacta una escritura en la que se establezca la relación y se renuncie a dicha responsabilidad, el titular del usufructo vitalicio tiene la obligación de mantener la propiedad y evitar el despilfarro o, de lo contrario, se expondrá a la responsabilidad de los herederos. A veces, especialmente en la situación en la que el cónyuge supérstite en una sucesión que no está en el título de propiedad hereda una propiedad con un patrimonio vitalicio, hay una relación contenciosa entre el titular del patrimonio vitalicio y los herederos. Razón de más para que, como titular de un usufructo vitalicio y causahabiente, sepa lo que le exige la legislación de Florida.
Un Arrendatario Vitalicio obtiene el uso y posesión exclusivos de la Propiedad durante su vida y también puede obtener rentas o beneficios de la misma. Schneberger v. Schneberger979 So.2d 981 (Fla. 4th DCA 2008). El hecho de obtener un interés de propiedad vitalicia no significa que usted tiene que vivir realmente allí, es el uso de la Propiedad durante su vida. Id. En otras palabras, usted puede alquilar la propiedad.
Suena bien, pero el inconveniente de poseer un patrimonio vitalicio en Florida es la responsabilidad ante los herederos por el mantenimiento de la propiedad y la obligación de evitar el despilfarro. Chapman contra Chapman526 So.2d 131 (Fla. 3d DCA 1988). ¿Qué significa esto en lenguaje llano? Si usted tiene la propiedad vitalicia su obligado a hacer las reparaciones que son esenciales para la preservación de la propiedad, su obligado a pagar los intereses de las hipotecas pendientes y los impuestos de propiedad. Id. En cambio, el pago del capital no es obligatorio y el titular del usufructo vitalicio puede solicitar una contribución (pago) a los herederos para hacer frente a los pagos del capital.
Los herederos que son testigos del deterioro de su futura propiedad están legitimados para interponer una demanda contra el titular del usufructo vitalicio con el fin de forzar una garantía real sobre la propiedad para su protección, obligar a que se lleven a cabo acciones/reparaciones y pagos o que se designe a un administrador especial para que se ocupe de la propiedad. Es importante para los floridanos que los herederos también tienen la capacidad de obligar a reparar los daños causados por huracanes.
Si usted es un titular de un patrimonio vitalicio o un heredero y usted tiene preguntas acerca de cualquiera de las cuestiones planteadas aquí, llámenos litigios de propiedad en todo el estado de Florida y ofrecemos consultas gratuitas y sin compromiso.
-Brice Zoecklein, Esq.
