Los derechos de propiedad son complicados. Por lo general, un cónyuge tiene un derecho inherente en la propiedad homestead de un cónyuge, incluso si no en el título, y que se aplica a través de Sucesiones. Ese interés es o bien un patrimonio vitalicio o una elección para tomar un ½ interés si el cónyuge no estaba en el título y no un heredero. Esto cambia cuando el título de propiedad se mantiene como una tenencia conjunta con derecho de supervivencia entre el cónyuge fallecido y otra persona. Marger v. De Rosa y Ostyn v. Olympic ofrecen valiosas perspectivas sobre la interacción entre los acuerdos de tenencia conjunta y la protección de la propiedad adquirida tras el fallecimiento de un cónyuge.
Marger contra De Rosa: La cuestión de Homestead
El caso Marger contra De Rosa giraba en torno a Francis A. De Rosa, propietario de una vivienda estructurada como tenencia conjunta con derecho de supervivencia. En 1995, De Rosa y su madre adquirieron conjuntamente una casa en Largo, Florida, y la escritura establecía explícitamente la tenencia conjunta con derecho de supervivencia. Cuando De Rosa falleció intestado en 2008, el tribunal de primera instancia tuvo que determinar la condición de homestead de la propiedad. El tribunal de primera instancia determinó que la propiedad era un homestead y proporcionó un patrimonio vitalicio para el cónyuge supérstite. El Segundo DCA revocó en apelación, citando Ostyn v. Olympic, 455 So.2d 1137 (Fla. 2d DCA 1984), sosteniendo que no se adjuntaron los derechos de homestead. En el caso Ostyn, el fallecido no estaba casado cuando otorgó una escritura en la que transmitía su vivienda a él y a otros tres miembros de su familia en régimen de copropiedad con derecho de supervivencia (Id. en 1138). A lo largo de once años, siguió siendo el único propietario de la vivienda, a la que sobrevivieron una sobrina, la única coarrendataria restante, y una esposa. La pareja había residido en la vivienda como marido y mujer durante siete años antes de su fallecimiento. El Tribunal sostuvo que tras el fallecimiento del difunto, su interés en la propiedad dejó de existir, no dejando ningún interés de propiedad que poseyera al que se pudiera adjuntar un interés de homestead en beneficio de su esposa.
Implicaciones prácticas para los propietarios de viviendas en Florida
Si el título de propiedad de su vivienda es propiedad de su cónyuge y alguna otra persona como coarrendatarios con derecho de supervivencia, no existirá ningún mecanismo para hacer valer sus derechos conyugales sobre la Propiedad en ausencia de un testamento y/o fideicomiso. Esto se aplica tanto a los cónyuges supervivientes como a los hijos. Por lo tanto, si tiene intención de mantener a su familia tras su fallecimiento y posee una propiedad como coarrendatario con derecho de supervivencia, asegúrese de incluir un mecanismo para sus intereses en su plan de sucesión.
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-Brice Zoecklein, Esq.
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