Una fuente recurrente de litigios en Florida gira en torno a los derechos de los compradores y vendedores que operan bajo un contrato "tal cual" para la venta de una propiedad residencial.
A. Obligaciones de información del vendedor según la legislación de Florida
A pesar de la existencia de un lenguaje contractual que exime al vendedor de una propiedad de realizar declaraciones (es decir, el lenguaje "TAL CUAL"), la legislación de Florida establece una obligación independiente de revelar hechos materiales que puedan afectar sustancialmente al valor de una propiedad. Johnson v. Davis, 480 So.2d 625 (Fla. 1985). Es importante destacar que la prueba para determinar la materialidad de un hecho en una transacción de esta naturaleza es si el hecho "afecta sustancialmente al valor de la propiedad". Dorton v. Jensen, 676 So.2d 437 (Fla.2nd DCA 1996). Esto significa que cuando un vendedor de una casa conoce hechos que afectan materialmente al valor de la propiedad que no son fácilmente observables y que no son conocidos por el comprador, el vendedor tiene la obligación de revelarlos al comprador. Johnson, 480 So. 2d en 629. Los ejemplos de tales factores son interminables, pero a menudo incluyen cosas como reclamaciones anteriores al seguro, condiciones del tejado, inundaciones, defectos de construcción, moho, termitas y problemas con el sistema séptico/de alcantarillado. En última instancia, la determinación de si el defecto o la cuestión, en caso de establecerse, es material, correspondería al jurado. Un caso de no divulgación requiere que el demandante establezca los siguientes elementos:
(1) el vendedor de una vivienda debe tener conocimiento de un defecto en la propiedad,
(2) el defecto debe afectar materialmente al valor de la propiedad,
(3) el defecto no debe ser fácilmente observable y debe ser desconocido para el comprador, y
(4) el comprador debe demostrar que el vendedor no reveló el defecto al comprador.
Muchos vendedores no se dan cuenta de que su posible responsabilidad por no revelar la información no tiene nada que ver con la intención. no tiene nada que ver con la intención. Un vendedor descuidado u olvidadizo es tan responsable como el que oculta un defecto a sabiendas. El único elemento necesario es el conocimiento, no la intención. Esto se aleja de los casos típicos de fraude. En un caso normal de fraude, el demandante debe probar el estado de ánimo del infractor. Con la sentencia Johnson, las partes perjudicadas en una transacción de compra de vivienda pueden obtener una indemnización sin tener que demostrar el engaño o la mala intención del vendedor. En cambio, el vendedor debe tener conocimiento real del defecto. Los tribunales de Florida se han negado a ampliar el requisito para incluir "conocía o debería haber conocido", aunque un demandante puede utilizar pruebas circunstanciales para demostrar que un vendedor estaba al tanto del defecto si se le niega. Jensen v. Bailey, 76 So. 3d 980 (Fla.2nd DCA 2011).
Aunque no se requiere mala intención para establecer la responsabilidad, los tribunales de Florida parecen hacer una distinción con respecto a la ocultación intencionada o el fraude por parte de un vendedor. Si hay fraude, es más probable que una parte pueda rescindir la venta. Crown Ice Machine contra Sam Senter, 174 So.2d 614. Por último, en los casos de no divulgación, los daños punitivos son posibles en circunstancias con agravantes cuando un demandante puede demostrar que el demandado o demandados hicieron esfuerzos deliberados para ocultar hechos materiales y el demandante confió en la ocultación en su detrimento. First Interstate Dev. Corp . v. Ablandendo 511 So. 2d 536 (Fla. 1987).
B. Los contratos inmobiliarios "TAL CUAL" no anulan el deber de información
Uno de los factores determinantes en muchos casos de no revelación de información surge de la ignorancia de un vendedor o de un agente inmobiliario del vendedor que confía en una cláusula "tal cual" de un contrato. Tales disposiciones, en Florida, no limitan el deber del vendedor o de su agente de revelar los defectos materiales. Confiar en tales disposiciones es un error y puede acarrear graves responsabilidades. Levy contra Creative Const. Services of Broward, Inc. 566 So.2d 347 (Fla.3rd DCA 1990). Una situación común se produce cuando un vendedor tiene conocimiento de un defecto material pero no hace la revelación requerida, pensando incorrectamente que el deber independiente del comprador de inspeccionar y el lenguaje "tal cual" del contrato alivian las responsabilidades del vendedor.
Si usted es un comprador de una casa que ha descubierto un defecto material o un vendedor o agente de bienes raíces frente a una demanda por no revelar un problema material, dar a nuestra oficina una llamada para una consulta gratuita en profundidad.
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