[vc_row][vc_column][vc_message message_box_color=”black”]STAGE 5: FORECLOSURE SALE PENDING[/vc_message][vc_row_inner][vc_column_inner width=”1/2″][vc_single_image image=”2651″ img_size=”500×300″ alignment=”center”][title]Deficiency Judgments & The Right of Redemption [/title][vc_column_text]
El derecho de redención
Laley de Florida le otorga a usted, como propietario de una vivienda, antes de la Venta por Ejecución Hipotecaria de su propiedad, un poder conocido como Derecho de Redención. Esto le permite recuperar su propiedad y salvarla de la venta de ejecución hipotecaria en cualquier momento antes de la presentación del certificado de venta por el secretario (justo después de la venta de ejecución hipotecaria por lo general) mediante el pago de la totalidad del dinero especificado en su sentencia de ejecución hipotecaria. Haga clic aquí para ver Fla. Stat. 45.0315.
¿Qué es una sentencia de deficiencia?
Su acuerdo con el prestamista contenía dos documentos importantes, un pagaré y un contrato hipotecario. El derecho a recuperar el importe total de la deuda no se extingue automáticamente si el prestamista ejecuta la hipoteca de su propiedad. Pongamos un ejemplo: Usted compró su casa con un préstamo de su prestamista por un importe de 100.000,00 dólares y se retrasó en los pagos y le ejecutaron la hipoteca. Su sentencia definitiva de ejecución hipotecaria enumera la cantidad total adeudada al prestamista, incluidos los honorarios, en 90.000,00 dólares. En la venta de ejecución hipotecaria, su propiedad se vende por sólo $ 50,000.00. La diferencia entre lo que usted debía, los 90.000 dólares, y el precio de venta de su propiedad, 50.000 dólares, es de 40.000 dólares. Los $40,000.00 se conocen como su deficiencia. Su prestamista tiene derecho a reclamarle la cantidad de 40.000,00 dólares aunque usted también haya perdido la casa. Este derecho debe ser preservado por su prestamista dentro de un cierto marco de tiempo y luego puede ser recuperable durante un máximo de 20 años. La recuperación de una sentencia de deficiencia funciona a través de los mismos mecanismos que controlan el pago de todas las deudas en Florida. Usted puede estar sujeto a embargo de salario, embargo de bienes, etc . Un abogado con experiencia en la defensa de ejecución hipotecaria puede ayudarle a evitar una deficiencia de la negociación de una renuncia junto con sus otras posibles soluciones de ejecución hipotecaria.
[/vc_column_text][/vc_column_inner][vc_column_inner width=”1/2″][title]Considerations for a Pending Foreclosure Sale[/title][vc_column_text]
Suponiendo que haya perdido la audiencia de Juicio Sumario Final de Ejecución Hipotecaria o un Juicio de Ejecución Hipotecaria, su casa se fijará para una Venta de Ejecución Hipotecaria. Este proceso, que normalmente implica una subasta en línea fijará una fecha en el futuro para que su casa será vendida al mejor postor. Su entidad crediticia también puede pujar por la propiedad y tomar posesión de ella si la entidad no supera la puja o si el precio no refleja el valor justo de mercado de la propiedad. Si su institución crediticia retoma la propiedad, ésta pasa a ser propiedad inmobiliaria (comúnmente propiedad REO). Hay muchas propiedades REO en Florida.
¿Qué ocurre si me declaro en quiebra?
Muchos propietarios de viviendas en proceso de ejecución hipotecaria terminan declarándose en quiebra cerca o justo antes de la venta de su propiedad. Cuando usted presenta un Capítulo 13 o Capítulo 7 de bancarrota, el tribunal emite automáticamente una orden que se conoce como la "suspensión automática". Se trata de una herramienta muy poderosa porque impide que sus acreedores (incluido su prestamista) cesen su actividad de cobro inmediatamente. Eso incluye también el proceso de venta por ejecución hipotecaria. La presentación de una suspensión automática puede impedir el proceso de ejecución hipotecaria durante varios meses. Dependiendo de la declaración de quiebra que usted puede ser capaz de utilizar el tiempo y eliminar las segundas hipotecas o incluso elaborar un plan de pago para evitar la ejecución hipotecaria por completo.
¿Se puede cancelar o reprogramar la venta de mi ejecución hipotecaria?
La respuesta corta es sí, sin embargo las circunstancias que dan lugar a una cancelación de una venta de ejecución hipotecaria son raras. La Norma de Procedimiento Civil de Florida 1.540 permite la anulación de una sentencia en determinadas circunstancias limitadas, entre las que se incluye el fraude. Si usted ha descubierto fraude durante el proceso de ejecución hipotecaria puede tener derecho a solicitar al Tribunal que anule la sentencia a la luz de las nuevas pruebas y solicitar una audiencia probatoria. Si esa es la situación en su caso, póngase en contacto con un abogado inmediatamente para revisar su caso.
Usted puede tener derecho a reprogramar su fecha de venta de ejecución hipotecaria a pesar de que la fecha fue fijada previamente por el Tribunal. La ley de Florida permite a los tribunales de primera instancia para ejercer la discreción al determinar si una fecha de venta de ejecución hipotecaria puede ser cancelada y extendida. El Tribunal tendrá en cuenta todos los factores y si el daño o inequidad se produciría como resultado de una fecha de venta en particular frente a otro que el Tribunal puede permitir la reprogramación de su venta de ejecución hipotecaria. Un escenario común que le puede permitir extender su fecha de venta de ejecución hipotecaria es si su prestamista se ha negado a endosar un cheque por los beneficios de la póliza de seguro y desea utilizar los ingresos para reparar supropiedad. Para obtener más recursos sobre la reprogramación de las ventas de ejecución hipotecaria echa un vistazo a los siguientes casos:
Royal Palm v. PNC, NA. , 4th DCA 2012
LR5A-JV, etc. v. Little House, LLC, 5th DCA 2010
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