- Litispendencia - Notificación de litigio
Lis Pendens significa literalmente "pleito pendiente" se define como la "jurisdicción, poder o control que los tribunales adquieren sobre los bienes implicados en un pleito pendiente (litispendencia)". Medical Facilities Dev., Inc. contra Little Arch Creek Prop., Inc., 675 So.2d 915, 917 (Fla. 1996). Un aviso de litispendencia archivado en el registro público advierte a todos los que miran que el título de cierta propiedad está en litigio, generalmente por un gravamen sobre esa propiedad.
-
¿Qué hace un Lis Pendens en Florida?
La finalidad de la litispendencia es preservar la propiedad alertando "a los acreedores, posibles compradores y otros del hecho de que el título de propiedad de un bien inmueble concreto es objeto de litigio". Am. Legion Cmty. Club v. Diamond561 So.2d 268.269 n. 2 (Fla. 1990). La doctrina y las protecciones de una litispendencia sólo surten efecto una vez que la notificación de litispendencia se presenta en la oficina del secretario del condado en el condado que contiene la propiedad. Fla. Stat. §48.23. El demandante en una demanda está protegido con una litispendencia mediante la reducción de las posibilidades de que un "comprador de buena fe" compre la propiedad y extinga cualquier reclamación equitativa que el demandante pueda tener sobre la propiedad en cuestión. Chiusolo contra Kennedy614 So.2d 491 (Fla. 1993).
Según el artículo 48.23 de los Estatutos de Florida, una litispendencia debe tener un encabezamiento con los nombres de todas las partes, la fecha de la acción, la descripción de la propiedad y la declaración de la reparación que se solicita. Existe un formulario aprobado por el Tribunal Supremo que debe utilizarse.
La litispendencia sólo es válida durante un año a menos que el Tribunal la prorrogue por causa justificada, y si no se basa en un derecho de retención de un mecánico o en un "instrumento debidamente registrado", como una escritura, entonces el Tribunal puede exigir el pago de una fianza de litispendencia o puede disolver la litispendencia por completo. La disolución de la litispendencia se realiza mediante notificación, estipulación u orden de desestimación de la litispendencia y debe registrarse.
-
¿Se requiere una fianza en Florida?
El artículo 48.23 de la Ley de Florida crea dos tipos de litispendencia. El primer tipo es una litispendencia basada o "fundada" en un instrumento debidamente registrado o en un derecho de retención de los mecánicos. Para este tipo de litispendencia, el Tribunal no puede exigir el pago de una fianza de litispendencia. El segundo tipo contemplado por la sección 48.23 es una litispendencia sobre la propiedad en relación con una acción subyacente no fundada en un instrumento debidamente registrado o un derecho de retención de los mecánicos. El estatuto permite a los tribunales exigir el pago de una fianza de litispendencia en este tipo de litispendencia para proteger los derechos del titular de la propiedad tanto como la litispendencia es un vehículo para proteger los derechos del demandante.
Como se puede imaginar, la determinación de si una litispendencia está "fundada en un instrumento debidamente registrado" o no puede convertirse en una cuestión extremadamente importante en un caso. Igualmente importante es cómo determinar el importe de la fianza que debe fijar el Tribunal. En Medical Facilities Development, Inc. contra Little Arch Creek Properties, Inc.el Tribunal Supremo de Florida sostuvo que queda a discreción del tribunal de primera instancia exigir o no una fianza a los proponentes de la litispendencia y sólo hacerlo si el titular de la propiedad o el demandado demuestran que es probable que se produzcan daños y perjuicios en caso de que la litispendencia se considere injustificada. Los daños y perjuicios no tienen que cumplir la prueba del daño irreparable, pero el Tribunal Supremo fue más allá y dijo que estaba de acuerdo con el caso Sparks contra Charles Wayne Groupque afirmaba que el uso y la referencia a las "medidas cautelares" en §48.23 era simplemente para permitir al titular de la propiedad solicitar el depósito de una fianza con el fin de proteger al propietario de un daño irreparable. En última instancia, el importe de la fianza de litispendencia se deja a la discreción del tribunal inferior, con la salvedad de que guarde una "relación razonable" con los daños probables demostrados por el demandado. Corresponde al demandado que propone la fianza proporcionar al tribunal pruebas de la cuantía de los daños potenciales que podría sufrir, y esto incluye los honorarios de abogado asociados a la disolución de una litispendencia injusta.
Nuestra oficina litiga patrimonio, bienes raíces, y las controversias fiduciarias en todo el Estado de la Florida si usted necesita ayuda con un Lis Pendens o cualquier litigio de bienes raíces llámenos para una consulta gratuita y sin compromiso.
-Brice Zoecklein, Esq.
Descargo de responsabilidad: La información contenida en este blog/sitio web tiene únicamente fines informativos y proporciona información general sobre la ley, pero no asesoramiento específico. Esta información no debe utilizarse como sustituto del asesoramiento de un abogado competente, ya que las leyes cambian y es necesario analizar los hechos de su caso concreto.
