En el estado de Florida, la protección de la propiedad familiar es un tema de gran interés para los propietarios. Estas protecciones sirven de escudo contra ciertos tipos de acreedores y ofrecen ventajas fiscales. Sin embargo, el panorama se vuelve turbio cuando usted decide poner su propiedad en un fideicomiso. Esta entrada de blog pretende arrojar luz sobre esta complejidad examinando el caso Engelke v. Estate of Engelke y el Estatuto de Florida 196.041, que define los títulos legales o de usufructo de la propiedad en relación con las exenciones de homestead.
Las leyes de Florida sobre la propiedad familiar están diseñadas para proporcionar una red de seguridad a los propietarios de viviendas. Las protecciones se extienden no sólo al propietario, sino también a su cónyuge y herederos. La ventaja más evidente es la protección de los activos frente a determinados acreedores, lo que les dificulta forzar la venta de la vivienda para satisfacer deudas. La segunda capa de protección viene en forma de ventajas fiscales, sobre todo en las liquidaciones del impuesto sobre bienes inmuebles.
Los fideicomisos sirven para varios fines, desde la planificación del patrimonio hasta evitar la sucesión. Sin embargo, poner su propiedad en un fideicomiso técnicamente significa transferir su título legal de su nombre al fideicomiso. Aunque los fideicomisos ofrecen ventajas, esta transferencia de titularidad lleva a preguntarse si la propiedad sigue reuniendo los requisitos para las protecciones de homestead en virtud de la legislación de Florida.
Un fideicomiso revocable le permite conservar la protección de su patrimonio familiar: Engelke contra Estate of Engelke
Engelke v. Estate of Engelke, que se presentó ante el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida en 2006, los jueces se enfrentaron a una cuestión singular: ¿Podía una casa propiedad de un fideicomiso seguir siendo una propiedad familiar según la legislación de Florida? En el centro de la cuestión estaba el difunto Paul Engelke, que había depositado su casa en un fideicomiso revocable.
El tribunal señaló que, aunque la vivienda era técnicamente propiedad del fideicomiso, a todos los efectos era propiedad de una "persona física" en lo que respecta a la protección de la propiedad familiar en virtud de la Constitución estatal. Lo que marcaba la diferencia era el derecho de Engelke a revocar el fideicomiso en cualquier momento. Gracias a este derecho, conservó una forma de propiedad sobre la casa.
Los jueces concluyeron que el derecho de Paul Engelke a disolver el fideicomiso significaba que nunca renunció realmente a su participación en la vivienda. Por lo tanto, según la ley, su residencia principal dentro del fideicomiso era realmente su hogar, lo que le otorgaba todas las protecciones que conlleva esa designación.
Críticamente eso significa que usted puede mantener la propiedad en un fideicomiso en el Estado de Florida y aún así mantener las exenciones de impuestos para permitirle tomar ventaja de los incentivos fiscales que Florida ofrece a los propietarios de viviendas.
Derechos de propiedad sobre otros derechos reales:
El gobierno de Florida también ha ampliado la protección del homestead a otros tipos de intereses de propiedad. Esto se codifica de la siguiente manera:
Fla. Estat. 196.041 Alcance de las exenciones de bienes inmuebles.
(1) Vendees in possession of real estate under bona fide contracts to purchase when such instruments, under which they claim title, are recorded in the office of the clerk of the circuit court where said properties lie, and who reside thereon in good faith and make the same their permanent residence; persons residing on real estate by virtue of dower or other estates therein limited in time by deed, will, jointure, or settlement; y los arrendatarios que posean el interés de arrendamiento en un arrendamiento de buena fe que tenga un plazo original de 98 años o más en una parcela residencial o en una parcela de condominio según se define en el capítulo 718, o las personas que posean arrendamientos de 50 años o más, existentes antes del 19 de junio de 1973, con el propósito de exenciones de impuestos ad valorem para el hogar y ningún otro propósito, se considerará que tienen título legal o beneficioso y equitativo sobre dicha propiedad. Además, se considerará que un inquilino-accionista o miembro de una sociedad cooperativa de apartamentos que tenga derecho únicamente por ser propietario de acciones o miembro de la sociedad a ocupar con fines de vivienda un apartamento en un edificio propiedad de la sociedad, a efectos de la exención de impuestos ad valorem sobre el patrimonio familiar y sin ningún otro fin, tiene un título beneficioso en equidad sobre dicho apartamento y una parte proporcional del terreno en el que está situado el edificio.
(2) Una persona que de otro modo califica por la residencia requerida para la exención del impuesto a la propiedad residencial prevista en s. 196.031 tendrá derecho a dicha exención cuando el derecho posesorio de la persona sobre dicha propiedad inmobiliaria se base en un instrumento que le otorgue un interés beneficioso de por vida, declarándose por la presente que dicho interés es un "título equitativo de propiedad inmobiliaria", tal como se emplea dicho término en s. 6, Art. VII de la Constitución del Estado; y dicha persona tendrá derecho a la exención del impuesto sobre bienes inmuebles independientemente de si dicho interés se creó antes o después de la fecha de entrada en vigor de esta ley.
En esencia, la ley afirma que no es necesario tener la escritura de una casa para ser considerado su propietario a ojos del fisco. Si usted está haciendo pagos honestos a la bondad de un contrato de la tierra, que viven en la propiedad debido a acuerdos legales específicos como la dote o la vida raíces, o la celebración de un contrato de arrendamiento con un plazo original de 98 años o más, usted está en el claro. Incluso si su conexión con la propiedad es a través de un contrato de arrendamiento anterior al 19 de junio de 1973, y es por 50 años o más, usted es elegible para la exención del hogar.
La ley también da cabida a formas de vida más modernas. Supongamos que usted es miembro de una cooperativa de viviendas y que su derecho a ocupar una vivienda se debe exclusivamente a que es accionista o socio de esa cooperativa. Pues bien, usted también puede solicitar una exención del impuesto sobre bienes inmuebles, al menos en lo que respecta a su apartamento y a una parte proporcional del terreno del edificio.
Pero, ¿y si su derecho a la propiedad se basa en lo que se denomina "título equitativo", es decir, que tiene un usufructo vitalicio pero no la escritura? No se preocupe. La ley establece explícitamente que, en estos casos, puede acogerse a la desgravación fiscal, independientemente de que su participación se haya establecido ayer o hace años.
Pero ¿qué pasa con las exenciones fiscales para las propiedades en fideicomiso, vamos a abordar la cuestión candente: ¿Puede una propiedad de este tipo en el estado de Florida beneficiarse de esta exención fiscal? La respuesta, en pocas palabras, es un rotundo sí - con salvedades, por supuesto.
De acuerdo con la Sección 196.041(2) de los Estatutos de Florida, es totalmente posible mantener su exención de impuestos sobre la vivienda, incluso si su propiedad se mantiene en fideicomiso. ¿El truco? El fideicomiso debe conferirle lo que se conoce como un "interés posesorio presente de por vida". Esta expresión jurídica significa esencialmente que el fideicomiso debe permitirle el uso, la ocupación y la posesión de su vivienda durante toda su vida. Los acuerdos temporales que sólo duran un plazo determinado de años no serán suficientes.
Esta noción de "patrimonio vitalicio" o equivalente no sólo se ha incorporado a la legislación de Florida, sino que también ha recibido el visto bueno del Fiscal General del Estado en múltiples ocasiones.
¿Cuál es la conclusión? Si su vivienda está aparcada en un fideicomiso, no hay necesidad de renunciar a los beneficios de una exención de impuestos, siempre que el fideicomiso esté meticulosamente redactado para incluir el lenguaje requerido. Teniendo en cuenta las complejidades que implica, puede ser prudente consultar a un experto legal especializado en fideicomisos, que puede guiarle a través del laberíntico mundo de la jerga legal para asegurarse de que su propiedad de Florida conserva su estatus privilegiado.
Las protecciones de Florida ofrecen una red de seguridad inestimable para los propietarios. Las protecciones pueden ser complejas de navegar cuando los fideicomisos entran en la ecuación. El caso Engelke v. Estate of Engelke y el Estatuto de Florida 196.041 proporcionan precedentes legales y estatutos vitales para guiar a los propietarios.
La ley de Florida Homestead es uno de los componentes más complejos y cambiantes de la ley de Florida. Si usted tiene preguntas acerca de su planificación patrimonial y cómo tomar ventaja de un fideicomiso, mientras que el mantenimiento de sus beneficios homestead nos encantaría saber de usted. Llámenos para una consulta gratuita y sin compromiso.
-Brice Zoecklein, Esq.
813-501-5071
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