Un problema recurrente en las transacciones inmobiliarias de Florida es una transferencia o venta inválida debido a la falta de comprensión de las restricciones de Florida en cuanto a la venta de una propiedad homestead como a una pareja casada. En Florida, si usted está casado, el Estado de Florida, a través de sus protecciones constitucionales para sus ciudadanos impone algunas restricciones a la venta de la "propiedad homestead" (es decir, su domicilio) con el fin de promover el interés público de no dejar a los cónyuges o hijos menores sin hogar. Estas protecciones se derivan de la Fla. Const. Art. X 4(c) que establece lo siguiente:
SECCIÓN 4.Homestead; exenciones.
(a) Estarán exentos de la venta forzosa bajo proceso de cualquier tribunal, y ninguna sentencia, decreto o ejecución será un gravamen sobre los mismos, excepto para el pago de impuestos y gravámenes sobre los mismos, obligaciones contraídas para la compra, mejora o reparación de los mismos, u obligaciones contraídas por trabajos domésticos, de campo u otros trabajos realizados en los bienes inmuebles, los siguientes bienes propiedad de una persona física:
(1) una propiedad familiar, si está situada fuera de un municipio, hasta una extensión de ciento sesenta acres de terreno contiguo y sus mejoras, que no se reducirá sin el consentimiento del propietario por razón de su posterior inclusión en un municipio; o si está situada dentro de un municipio, hasta una extensión de medio acre de terreno contiguo, en la que la exención se limitará a la residencia del propietario o de su familia;
(2) bienes personales por valor de mil dólares.
(b) Estas exenciones se aplicarán al cónyuge supérstite o a los herederos del propietario.
(c) La propiedad familiar no estará sujeta a legado si al propietario le sobrevive su cónyuge o un hijo menor de edad, salvo que la propiedad familiar pueda legarse al cónyuge del propietario si no hay hijos menores de edad. El propietario de un bien inmueble de propiedad familiar, junto con su cónyuge si está casado, puede enajenar la propiedad familiar mediante hipoteca, venta o donación y, si está casado, puede transferir mediante escritura el título a una propiedad por la totalidad con el cónyuge. Si el propietario o el cónyuge son incapaces, el método de enajenación o gravamen será el previsto por la ley.
Esto significa que incluso si una propiedad está titulada únicamente a nombre de uno de los cónyuges, si se trata de la residencia familiar de una pareja casada, el otro cónyuge es necesario con el fin de transmitir el título válido de la propiedad a un tercero. Véase, por ejemplo, Taylor v. Maness 941 So.2d 559 (Fla.3rd DCA 2006)(Sosteniendo que el derecho homestead de conformidad con el artículo X, sección 4 (c), que especifica que el propietario de bienes inmuebles homestead debe, si está casado, ser acompañado por su cónyuge con el fin de alienar el homestead por venta). Como especificó el Tribunal Supremo de Florida, esta disposición deja "claro que ambos [cónyuges] deben unirse en la transmisión de una propiedad de uno de los cónyuges a un tercero". Jameson v. Jameson, 387 So.2d 351, 353 (Fla.1980); véase también High v. Jasper Mfg. Co., 57 Fla. 437, 49 So. 156, 157 (1909)(sosteniendo que cuando un hombre casado es el titular de la propiedad de homestead, su esposa debe unirse a la transferencia con el fin de enajenar los bienes raíces de homestead).
Antes de 1984, la determinación de homestead o la restricción de enajenación de un cónyuge podía evitarse si el cónyuge había abandonado efectivamente la propiedad. Las revisiones del lenguaje del Artículo X Sección 4 de la Constitución de Florida después de 1985 dejaron claro que el abandono ya no es una cuestión de consideración. Esta fue la cuestión central ante el Tribunal Supremo de Florida en Estate of Scholtz, 543 So.2d 219 (Fla. 1989). En Scholtz, el Tribunal Supremo de Florida determinó que aunque una cónyuge había abandonado efectivamente a su marido antes de su muerte, dejando el hogar conyugal sin la intención de regresar, que debido a que el lenguaje en la constitución no hace referencia al abandono que no es una base relevante para anular la protección constitucional. Id. Esto significa, a efectos prácticos, que si está separado de su cónyuge (pero no divorciado) no puede transmitir su residencia familiar aunque su cónyuge ya no viva allí y usted sea el único titular. Por otra parte, si aún está con su cónyuge y ambos deciden transmitir la propiedad a un tercero, asegúrese de que él o ella también figure en el instrumento de transmisión de la propiedad para que la transmisión sea válida.
Si tiene preguntas sobre este tema, llámenos. Nuestra oficina ofrece consultas gratuitas sin compromiso y estamos aquí para ayudar.
Descargo de responsabilidad: La información contenida en este blog/sitio web tiene únicamente fines informativos y proporciona información general sobre la ley, pero no asesoramiento específico. Esta información no debe utilizarse como sustituto del asesoramiento de un abogado competente, ya que las leyes cambian y es necesario analizar los hechos de su caso concreto.
