Como abogado inmobiliario me parece especialmente intrigante el concepto de posesión adversa en Florida. La posesión adversa es un principio legal que permite a una persona reclamar la propiedad de un inmueble si lo ha ocupado durante un cierto período de tiempo, bajo condiciones específicas. En otras palabras, están ganando el título y la propiedad de una propiedad sin pagar por ello.
Los fundamentos de la posesión adversa en Florida
Para adquirir el título de propiedad mediante posesión adversa en Florida, un demandante debe demostrar generalmente la posesión continua, abierta, exclusiva y notoria de la propiedad durante siete años. Esta posesión debe ser "adversa" u "hostil" al verdadero propietario, un concepto que a menudo se convierte en un punto de controversia en los casos de posesión adversa.
Las dos vías de la posesión adversa
La legislación de Florida establece dos métodos principales de adquisición del título por posesión adversa: con color de título (según § 95.16) y sin color de título (según § 95.18). Cada método tiene sus propios requisitos y matices jurídicos.
Posesión indebida con color de título (§ 95.16)
En virtud del artículo 95.16, un demandante con color de título debe demostrar posesión continua durante siete años. Además, la propiedad debe estar descrita en un instrumento escrito inscrito en los registros oficiales del condado. La importancia de un instrumento escrito con una descripción legalmente suficiente de la propiedad no puede ser exagerada, es un requisito previo vital para cualquier reclamación de posesión adversa con color de título.
95.16 Acciones inmobiliarias; posesión adversa bajo color de título.
(1) Cuando el ocupante, o aquellos en virtud de los cuales el ocupante reclama, entró en posesión de bienes inmuebles en virtud de una reclamación de título exclusivo de cualquier otro derecho, fundando la reclamación en un instrumento escrito como un traspaso de la propiedad, o en un decreto o sentencia, y durante 7 años ha estado en posesión continuada de la propiedad incluida en el instrumento, decreto o sentencia, la propiedad es poseída adversamente. Si la propiedad está dividida en lotes, la posesión de un lote no se considerará posesión de ningún otro lote de la misma extensión. La posesión adversa que comience después del 31 de diciembre de 1945 no se considerará posesión adversa bajo color de título hasta que el instrumento sobre el cual se funda la reclamación de título se registre en la oficina del secretario del tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad.
(2) A los efectos de esta sección, se considera que un bien se posee en cualquiera de los siguientes casos:
(a) Cuando se ha cultivado o mejorado habitualmente.
(b) Cuando haya sido protegido por un cerramiento sustancial. Todo el terreno protegido por el cerramiento debe estar incluido en la descripción de la propiedad en el instrumento escrito, sentencia o decreto. Si sólo una parte del terreno protegido por el cerramiento está incluida en la descripción de la propiedad en el instrumento escrito, sentencia o decreto, sólo esa parte se considerará poseída.
(c) Cuando, aunque no esté cerrado, se haya utilizado para el suministro de combustible o de madera de cercado para la cría o para el uso ordinario del ocupante.
(d) Cuando un lote conocido o una sola granja haya sido parcialmente mejorada, la parte que no haya sido desbrozada o cercada según la costumbre habitual del condado se considerará ocupada durante el mismo período de tiempo que la parte mejorada o cultivada.
La Ley 95.16 de Florida establece las condiciones en las que se puede reclamar la posesión adversa de un bien inmueble.
- El ocupante, o sus derechohabientes, deben haber entrado en posesión del bien en virtud de una reivindicación de titularidad exclusiva de cualquier otro derecho. Esta reclamación debe basarse en un instrumento escrito, decreto o sentencia que se considere una transmisión de la propiedad.
- El ocupante debe haber estado en posesión continuada de la propiedad durante siete años. Si la propiedad está dividida en lotes, la posesión de un lote no implica la posesión de ningún otro lote de la misma extensión.
- Para las reclamaciones de posesión adversa que comiencen después del 31 de diciembre de 1945, el instrumento en el que se fundamenta la reclamación del título debe registrarse en la oficina del secretario del tribunal de circuito del condado donde se encuentra la propiedad.
La ley también prevé cuatro supuestos en los que se considera que se posee un bien:
a) La propiedad se ha cultivado o mejorado habitualmente. b) La propiedad se ha protegido mediante un cerramiento sustancial. Todo el terreno dentro del recinto debe estar incluido en el instrumento escrito, sentencia o decreto. Si sólo se incluye en el documento una parte del terreno cercado, sólo esa parte se considerará poseída. c) La propiedad, aunque no esté cercada, se ha utilizado para el suministro de combustible o madera de cercado para la cría o para el uso ordinario del ocupante. d) Si un lote conocido o una única granja se ha mejorado parcialmente, la parte no mejorada se considera ocupada durante el mismo período de tiempo que la parte mejorada o cultivada, según la costumbre habitual del condado.
Posesión indebida sin color de título (§ 95.18)
Por otra parte, el artículo 95.18 establece los requisitos que debe cumplir un demandante sin color de titularidad. En este caso, el reclamante debe demostrar una posesión abierta, continua, real y hostil durante siete años. Además, el reclamante debe pagar todos los impuestos y cuotas vencidas de los gravámenes especiales de mejora impuestos contra la propiedad. El reclamante también debe realizar una devolución de la propiedad mediante una descripción legal adecuada al tasador de la propiedad del condado en el que se encuentre. La falta de pago de los impuestos puede anular una reclamación de posesión adversa sin color de título.
95.18 Acciones inmobiliarias; posesión adversa sin color de título.
(1) Cuando el poseedor ha estado en posesión real continuada de bienes inmuebles durante 7 años en virtud de una reclamación de título exclusivo de cualquier otro derecho, pero no fundada en un instrumento escrito, sentencia o decreto, o cuando aquellos en virtud de los cuales el poseedor reclama cumplen estos criterios, la propiedad realmente poseída se mantiene adversamente si la persona que reclama la posesión adversa:
(a) Pagado, sujeto a s. 197.3335todos los impuestos pendientes y las cuotas vencidas de gravámenes de mejoras especiales impuestos contra la propiedad por el estado, el condado y el municipio dentro de 1 año después de entrar en posesión;
(b) Realizado una declaración, tal y como se exige en el apartado (3), de la propiedad mediante la descripción legal adecuada al tasador de la propiedad del condado en el que se encuentra dentro de los 30 días siguientes al cumplimiento del apartado (a); y
(c) Ha pagado posteriormente, sujeto a s. 197.3335todos los impuestos y cuotas vencidas de gravámenes de mejoras especiales gravados contra la propiedad por el estado, el condado y el municipio para todos los años restantes necesarios para establecer un reclamo de posesión adversa.
(2) A efectos de esta sección, se considera que un bien está en posesión si el bien ha sido:
(a) Protegido por un cerramiento sustancial; o
(b) Cultivado, mantenido o mejorado de forma habitual.
(3) Una persona que reclama posesión adversa bajo esta sección debe hacer una devolución de la propiedad proporcionando al tasador de la propiedad una devolución uniforme en un formulario proporcionado por el Departamento de Hacienda. La devolución debe incluir todo lo siguiente:
(a) El nombre y dirección de la persona que reclama la posesión adversa.
(b) La fecha en que la persona que reclama la posesión adversa entró en posesión de la propiedad.
(c) Una descripción legal completa de la propiedad objeto de la reclamación de posesión adversa.
(d) Una cláusula de certificación notarial que indique:
BAJO PENA DE PERJURIO, DECLARO QUE HE LEÍDO LA DECLARACIÓN ANTERIOR Y QUE LOS HECHOS DECLARADOS EN ELLA SON CIERTOS Y CORRECTOS. ASIMISMO, RECONOZCO QUE LA DECLARACIÓN NO CREA NINGÚN INTERÉS EXIGIBLE POR LEY SOBRE LOS BIENES DESCRITOS.
(e) Una descripción del uso de la propiedad por parte de la persona que reclama la posesión adversa.
(f) Un recibo que deberá cumplimentar el tasador de la propiedad.
(g) Fechas de pago por parte del poseedor de todos los impuestos pendientes y plazos vencidos de gravámenes por mejoras especiales impuestos contra la propiedad por el estado, condado o municipio en virtud del apartado (1)(a).
(h) La siguiente disposición de aviso en la parte superior de la primera página, impresa en mayúsculas de 12 puntos como mínimo y en negrita:
ESTA DECLARACIÓN NO CREA NINGÚN INTERÉS EXIGIBLE POR LEY SOBRE LOS BIENES DESCRITOS.
El tasador de la propiedad se negará a aceptar una declaración si no cumple con esta subsección. El director ejecutivo del Departamento de Impuestos está autorizado, y se consideran cumplidas todas las condiciones, a adoptar reglas de emergencia bajo ss. 120.536(1) y 120.54(4) con el propósito de implementar esta subsección. Las normas de emergencia permanecerán en vigor durante 6 meses después de su adopción y podrán renovarse durante la pendencia de los procedimientos para adoptar normas que aborden el tema de las normas de emergencia.
(4) Tras la presentación de una declaración, el tasador de la propiedad deberá:
(a) Enviar, por correo ordinario, una copia de la devolución al propietario registrado de la propiedad objeto de la reclamación de posesión adversa, según se identifique en los registros del tasador de la propiedad.
(b) Informar al propietario de registro que, en virtud de s. 197.3335cualquier pago de impuestos realizado por el propietario registrado antes del 1 de abril siguiente al año en el que se determina el impuesto tendrá prioridad sobre cualquier pago de impuestos realizado por un poseedor adverso.
(c) Añadir una anotación al principio de la primera línea de la descripción legal en el padrón fiscal de que se ha presentado una reclamación de posesión adversa.
(d) Mantener la declaración en los registros del tasador de la propiedad.
(5)(a) Si una persona hace un reclamo de posesión adversa bajo esta sección contra una porción de una parcela de propiedad identificada por un número único de identificación de parcela en los registros del tasador de la propiedad:
1.La persona que reclame la posesión adversa deberá incluir en la declaración presentada en virtud del apartado (3) una descripción legal completa y exhaustiva de la propiedad suficiente para permitir que el tasador de la propiedad identifique la parte de la propiedad sujeta a la reclamación de posesión adversa.
2.El tasador de la propiedad puede negarse a aceptar la declaración si la parte de la propiedad objeto de la reclamación no puede identificarse mediante la descripción legal facilitada en la declaración, y la persona que reclama la posesión adversa debe obtener un estudio topográfico de la parte de la propiedad objeto de la reclamación para poder presentar la declaración.
(b) Tras la presentación de la declaración, el tasador de la propiedad deberá seguir los procedimientos establecidos en la subsección (4), y no podrá crear un número único de identificación de parcela para la parte de la propiedad objeto de la reclamación.
(c) El tasador de la propiedad asignará un valor justo y equitativo a la parte de la propiedad, según lo dispuesto en s. 193.011y proporcionará este valor al recaudador de impuestos para facilitar el pago de impuestos bajo s. 197.3335(3).
(6)(a) Si una persona hace una reclamación de posesión adversa en virtud de esta sección contra la propiedad a la que el tasador de la propiedad no ha asignado un número de identificación de parcela:
1.La persona que reclama la posesión adversa debe incluir en la declaración presentada en virtud de la subsección (3) una descripción legal completa y exhaustiva de la propiedad que sea suficiente para permitir al tasador de la propiedad identificar la propiedad sujeta a la reclamación de posesión adversa.
2.El tasador de la propiedad puede negarse a aceptar una declaración si la propiedad objeto de la reclamación no puede identificarse mediante la descripción legal proporcionada en la declaración, y la persona que reclama la posesión adversa debe obtener un estudio topográfico de la propiedad objeto de la reclamación para poder presentar la declaración.
(b) Tras la presentación de la declaración, el tasador de la propiedad deberá:
1.Asignar un número de identificación de parcela a la propiedad y asignar un valor justo y equitativo a la propiedad según lo dispuesto en s. 193.011;
2.Añadir una anotación al principio de la primera línea de la descripción legal en el padrón fiscal de que se ha presentado una reclamación de posesión adversa; y
3.Mantener la declaración en los registros del tasador de la propiedad.
(7) Un tasador de propiedades debe eliminar la anotación a la descripción legal en el padrón fiscal de que se ha presentado una reclamación de posesión adversa y eliminará la declaración de los registros del tasador de propiedades si:
(a) La persona que reclama la posesión adversa notifica por escrito al tasador de la propiedad que retira la reclamación de posesión adversa;
(b) El propietario de registro proporciona una copia certificada de una orden judicial, introducida después de la fecha en que la declaración fue presentada al tasador de la propiedad, estableciendo el título en el propietario de registro;
(c) El tasador de la propiedad recibe una copia certificada de una escritura registrada, presentada después de la fecha de presentación de la declaración, de la persona que reclama la posesión adversa al propietario registrado que transfiere el título de propiedad junto con una descripción legal que describe la misma propiedad sujeta al reclamo de posesión adversa; o
(d) El propietario de registro o el recaudador de impuestos proporciona al tasador de la propiedad un recibo que demuestra que el propietario de registro ha pagado la evaluación anual de impuestos para la propiedad sujeta a la reclamación de posesión adversa durante el período que la persona está reclamando la posesión adversa.
(8) El tasador de la propiedad incluirá una anotación clara y obvia en la descripción legal de la información de la parcela de cualquier base de datos de propiedades de búsqueda pública mantenida por el tasador de la propiedad que se ha presentado una declaración de posesión adversa al tasador de la propiedad para una parcela en particular.
(9) Una persona que ocupa o intenta ocupar una estructura residencial únicamente por reclamo de posesión adversa en virtud de esta sección antes de hacer una devolución como se requiere en la subsección (3), comete allanamiento de morada en virtud de s. 810.08.
(10) Una persona que ocupa o intenta ocupar una estructura residencial únicamente por reclamo de posesión adversa en virtud de esta sección y ofrece la propiedad para el arrendamiento a otro comete robo en virtud de s. 812.014.
El Estatuto de Florida 95.18 establece las condiciones para reclamar la posesión adversa sin color de título de bienes inmuebles.
- El poseedor, o aquellos a los que el poseedor reclame, deben haber estado en posesión real continuada de la propiedad durante siete años en virtud de una reclamación de título exclusiva de cualquier otro derecho, pero no fundada en un instrumento escrito, sentencia o decreto.
- La persona que reclama la posesión adversa debe haber pagado todos los impuestos pendientes y los plazos vencidos de los gravámenes por mejoras especiales impuestos contra la propiedad por el estado, el condado y el municipio en el plazo de un año tras entrar en posesión.
- La persona que reclama la posesión adversa debe hacer una devolución de la propiedad mediante la descripción legal adecuada al tasador de la propiedad del condado donde se encuentra en un plazo de 30 días después de cumplir con el requisito de pago de impuestos.
- La persona que reclama la posesión adversa debe haber pagado posteriormente todos los impuestos y cuotas vencidas de gravámenes especiales de mejora impuestos contra la propiedad por el estado, el condado y el municipio para todos los años restantes necesarios para establecer una reclamación de posesión adversa.
La ley también prevé dos supuestos en los que se considera que se posee un bien:
a) La propiedad ha sido protegida por un cerramiento sustancial. b) La propiedad ha sido cultivada, mantenida o mejorada de forma habitual.
El estatuto también esboza los requisitos para que una persona que reclama la posesión adversa haga una devolución de la propiedad al tasador de la propiedad, incluyendo la provisión de una descripción legal completa e íntegra de la propiedad, el nombre y la dirección de la persona que reclama la posesión adversa, la fecha en que la persona que reclama la posesión adversa entró en posesión de la propiedad y una cláusula de atestación notariada.
El estatuto describe además los procedimientos que debe seguir el tasador de la propiedad tras la presentación de una declaración, incluido el envío de una copia de la declaración al propietario registrado de la propiedad, la información al propietario registrado sobre la prioridad de pago de impuestos, la adición de una anotación a la descripción legal en el padrón fiscal y el mantenimiento de la declaración en los registros del tasador de la propiedad.
El estatuto también establece las condiciones en las que un tasador de la propiedad debe eliminar la anotación a la descripción legal en el padrón fiscal de que se ha presentado una reclamación de posesión adversa y eliminar la declaración de los registros del tasador de la propiedad.
Por último, el estatuto establece que una persona que ocupa o intenta ocupar una estructura residencial únicamente por reclamación de posesión adversa en virtud de esta sección antes de hacer una devolución como se requiere comete allanamiento, y una persona que ocupa o intenta ocupar una estructura residencial únicamente por reclamación de posesión adversa en virtud de esta sección y ofrece la propiedad en alquiler a otro comete robo.
La jurisprudencia más de cerca
La jurisprudencia proporciona más información sobre la aplicación de estos estatutos. Por ejemplo, en "Batterbee v. Roderick, 278 So. 3d 882 (Fla. Dist. Ct. App. 2019)", el tribunal sostuvo que la posesión del reclamante no era hostil hasta que el verdadero propietario se enteró de la reclamación de propiedad del reclamante. Sin embargo, el tribunal también declaró que si la posesión del reclamante es abierta y notoria bajo reclamo de título, es suficiente en su carácter, ya sea que el verdadero propietario conociera los hechos o no.
En "Seton v. Swann, 650 So. 2d 35 (Fla. 1995)", el tribunal dictaminó que una parte debe cumplir dos requisitos para adquirir el título mediante posesión adversa por color del título en virtud de la sección 95.16: en primer lugar, la propiedad debe describirse en un instrumento escrito registrado en los registros oficiales del condado y, en segundo lugar, la propiedad debe poseerse de forma continuada durante siete años.
"Meyer v. Law, 287 So. 2d 37 (Fla. 1973)" ofrece una visión completa de los requisitos para adquirir el título de propiedad mediante posesión adversa en Florida, con o sin color de título. El tribunal hizo hincapié en la necesidad de siete años de posesión abierta, continua y real, hostil a todos los que pudieran impugnar dicha posesión, y el pago de todos los impuestos durante el período de siete años.
"Frazier v. Goszczynski, 161 So. 3d 542 (Fla. Dist. Ct. App. 2014)" distingue aún más entre la posesión adversa bajo color de título y sin color de título, destacando las diferentes reclamaciones estatutarias que ocupan secciones separadas en los Estatutos de Florida, distinguidas principalmente por la presencia o ausencia del elemento de color de título.
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La comprensión de las leyes de posesión adversa de Florida puede ser un reto debido a las complejidades legales y matices involucrados. Sin embargo, con un conocimiento profundo de los estatutos y la jurisprudencia pertinente, se hace más fácil navegar por este panorama jurídico. Tanto si es usted propietario de un inmueble, un posible demandante o simplemente está interesado en la ley, es crucial que comprenda estos conceptos y cómo se aplican en situaciones reales.
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-Brice Zoecklein, Esq.
813-501-5071
