Una de las áreas más frecuentes de confusión en la sucesión de la Florida y las disputas de bienes raíces gira en torno a las protecciones constitucionales del estado de Florida para la propiedad homestead. La constitución de Florida Artículo 10, sección 4 de la constitución de Florida establece:
SECCIÓN 4.Homestead; exenciones.
(a) Estarán exentos de la venta forzosa bajo proceso de cualquier tribunal, y ninguna sentencia, decreto o ejecución será un gravamen sobre los mismos, excepto para el pago de impuestos y gravámenes sobre los mismos, obligaciones contraídas para la compra, mejora o reparación de los mismos, u obligaciones contraídas por trabajos domésticos, de campo u otros trabajos realizados en los bienes inmuebles, los siguientes bienes propiedad de una persona física:
(1) una propiedad familiar, si está situada fuera de un municipio, hasta una extensión de ciento sesenta acres de terreno contiguo y sus mejoras, que no se reducirá sin el consentimiento del propietario por razón de su posterior inclusión en un municipio; o si está situada dentro de un municipio, hasta una extensión de medio acre de terreno contiguo, en la que la exención se limitará a la residencia del propietario o de su familia;
(2) bienes personales por valor de mil dólares.
(b) Estas exenciones se aplicarán al cónyuge supérstite o a los herederos del propietario.
(c) La propiedad familiar no estará sujeta a legado si al propietario le sobrevive su cónyuge o un hijo menor de edad, salvo que la propiedad familiar pueda legarse al cónyuge del propietario si no hay hijos menores de edad. El propietario de un bien inmueble de propiedad familiar, junto con su cónyuge si está casado, puede enajenar la propiedad familiar mediante hipoteca, venta o donación y, si está casado, puede transferir mediante escritura el título a una propiedad por la totalidad con el cónyuge. Si el propietario o el cónyuge son incapaces, el método de enajenación o gravamen será el previsto por la ley.
La protección constitucional de la propiedad familiar tiene serias implicaciones para la sucesión en Florida. Pero primero lo básico, ¿qué es un homestead? El homestead de Florida es la propiedad que constituye la residencia principal de un residente de Florida. Esta propiedad puede ser declarada homestead a través de ciertos procedimientos identificados en los Estatutos de Florida 222.01 y 222.02 pero dicha declaración no es obligatoria. Entonces, ¿por qué alguien se tomaría la molestia de designar una propiedad como homestead? Hay varias ventajas clave que sólo una propiedad de Florida Homestead contiene.
- Exenciones de venta forzosa en vida
Como se ha indicado anteriormente, si ha designado su propiedad de Florida como residencia familiar, salvo algunas excepciones, la propiedad está libre de la venta forzosa por parte de los acreedores. Aparte de los impuestos no pagados, evaluaciones, gravámenes o mano de obra relacionados con la construcción de la propiedad y los préstamos que garantizan la propiedad como garantía, no puede haber venta forzosa de su homestead. Esta es quizás la protección de activos más básica y fundamental en Florida. No hay límites en la cantidad o el valor de su propiedad homestead en el Estado.
Veamos un ejemplo: Able y Bill tienen un accidente de coche. Bill demanda a Able y obtiene una sentencia de 1 millón de dólares. La propiedad de Able no puede venderse para satisfacer la deuda contraída con Bill.
- Restricciones a la cesión de bienes
Cónyuge superviviente: Con el fin de proteger a los cónyuges en Florida, si una propiedad es homestead, no puede ser legado o distribuido a la exclusión del cónyuge supérstite y el cónyuge supérstite tiene la opción de tomar un patrimonio vitalicio con un resto adquirido a los descendientes vivos en el momento de la muerte del difunto por stirpes o una elección para tomar un interés indiviso ½ en el homestead como un arrendatario en común con los descendientes restantes. Fla. Stat. §732.401.
Hijos menores: La ley también protege a los hijos menores de edad de la legación de bienes para asegurarse de que sus intereses en la propiedad están protegidos.
- Impuestos sobre bienes inmuebles
Tomar una elección de homestead también le ahorrará algo de dinero en impuestos sobre la propiedad en Florida. Los propietarios de Florida que se acojan a la exención reciben una compensación por valoración que reduce el importe total de los impuestos sobre la propiedad y también se les proporciona un límite en el aumento permitido de los impuestos anuales sobre la propiedad. Si usted es dueño de una propiedad en la que reside actualmente, ubicada en Florida debe considerar seriamente tomar la exención de homestead inmediatamente.
CONSIDERACIONES SOBRE LA SUCESIÓN EN FLORIDA CUANDO SE TRATA DE UNA PROPIEDAD FAMILIAR
Como se ha señalado anteriormente, una propiedad de Florida, si era el hogar de un difunto, tiene ciertas ventajas exclusivas de la propiedad homestead. Esto tiene importantes implicaciones en los procedimientos sucesorios. Si se puede determinar que una propiedad es homestead, entonces es posible pasar las protecciones constitucionales a los herederos y beneficiarios que también pueden utilizar esa propiedad como su nuevo homestead. Esto es importante por varias razones. En primer lugar, si un patrimonio tiene deudas sustanciales pero no tiene activos sobre los que liquidar o sólo una propiedad, la propiedad, una vez determinado homestead está exenta y es un activo no-probate. Dicho de otro modo, suponiendo que no existan restricciones al legado de la propiedad, como se indica en el apartado 2 anterior, la propiedad de Homestead puede pasar a los herederos o beneficiarios libres de reclamaciones de los acreedores del patrimonio.
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