- ¿Qué son los bienes hereditarios según la legislación de Florida?
Cuando se trata de bienes inmuebles en régimen de tenencia en común, pueden surgir disputas entre los coarrendatarios que hagan necesaria la partición de la propiedad. La Ley de Partición Uniforme de Bienes de Herederos de Florida (UPHPA) ofrece un marco para la partición de dichos bienes, y es crucial entender sus disposiciones si se enfrenta a una acción de partición.
A partir del 1 de julio de 2020, la UPHPA se promulgó bajo la Parte II del Capítulo 64, Fla. Stat. (Partición de la propiedad) como §§ 64.201 a 64.214, Fla. Stat. La Ley define la "propiedad de los herederos" como la propiedad mantenida en tenencia en común que satisface requisitos específicos. Estos requisitos incluyen que ningún acuerdo registrado rija la partición de la propiedad, que uno o más de los coarrendatarios hayan adquirido el título de un pariente (vivo o fallecido) y que al menos el 20% de los coarrendatarios sean parientes.
La UPHPA ofrece dos opciones para la partición de los bienes de los herederos: la partición mediante venta y la partición en especie. La partición por venta implica la venta de toda la propiedad por orden judicial, mientras que la partición en especie implica la división de la propiedad en parcelas físicamente distintas y tituladas por separado.
- La compra por el coarrendatario
Es importante señalar que la UPHPA también prevé la opción de compra. Si todos los coarrendatarios están de acuerdo en un acta, un coarrendatario puede comprar los intereses de sus compañeros coarrendatarios. Esta disposición puede ser una forma económica y práctica de que los coarrendatarios resuelvan sus disputas sin tener que recurrir a una partición por venta o partición en especie.
El capítulo 64 del estatuto de Florida explica el procedimiento de compra en una Partición:
64.207. Compra de Cotenant
(1) Si algún copartícipe solicitó la partición por venta, después de la determinación del valor conforme a s. 64.206, el tribunal enviará notificación a las partes de que cualquier copartícipe, excepto un copartícipe que solicitó la partición por venta, puede comprar todos los intereses de los copartícipes que solicitaron la partición por venta.
(2) A más tardar 45 días después del envío de la notificación conforme al inciso (1), cualquier coarrendatario, excepto un coarrendatario que solicitó la partición por venta, puede notificar al tribunal que opta por comprar todos los intereses de los coarrendatarios que solicitaron la partición por venta.
(3) El precio de compra para cada uno de los intereses de un coarrendatario que solicitó la partición por venta es el valor de toda la parcela determinado bajo s. 64.206 multiplicado por la propiedad fraccionaria del coarrendatario de toda la parcela.
(4) Una vez expirado el plazo establecido en el apartado (2), se aplicarán las siguientes normas:
(a) Si un solo copartícipe opta por comprar todos los intereses de los copartícipes que solicitaron la partición por venta, el tribunal notificará este hecho a todas las partes.
(b) Si más de un coarrendatario opta por comprar todos los intereses de los coarrendatarios que solicitaron la partición por venta, el tribunal asignará el derecho a comprar esos intereses entre los coarrendatarios electores en base a la propiedad fraccionaria existente de cada coarrendatario electivo de toda la parcela dividida por la propiedad fraccionaria existente total de todos los coarrendatarios que optan por comprar y enviar notificación a todas las partes de ese hecho y del precio a pagar por cada coarrendatario electivo.
(c) Si ningún coarrendatario opta por comprar todos los intereses de los coarrendatarios que solicitaron la partición por venta, el tribunal enviará notificación a todas las partes de ese hecho y resolverá la acción de partición conforme a s. 64.208(1) y (2).
(5) Si el tribunal envía una notificación a las partes en virtud del apartado (4)(a) o del apartado (4)(b), el tribunal fijará una fecha, no antes de 60 días a partir de la fecha de envío de la notificación, en la que los copropietarios electores deberán pagar su precio prorrateado al tribunal. Después de esta fecha, se aplicarán las siguientes reglas:
(a) Si todos los coarrendatarios electores pagan a tiempo su precio prorrateado en el tribunal, éste emitirá una sentencia de partición reasignando todos los intereses de los coarrendatarios, desembolsará las cantidades retenidas por el tribunal a las personas que tengan derecho a ellas, y ordenará al secretario del tribunal que registre la sentencia en los registros oficiales del condado donde se encuentre la propiedad.
(b) Si ningún coarrendatario que opte por la venta paga a tiempo su precio prorrateado, el tribunal resolverá la acción de partición conforme a s. 64.208(1) y (2) como si los intereses de los coarrendatarios que solicitaron la partición por venta no hubieran sido adquiridos.
(c) Si uno o más de los coarrendatarios electores, pero no todos, no pagan a tiempo el precio prorrateado, el tribunal notificará a los coarrendatarios electores que pagaron el precio prorrateado el interés restante y el precio de todo ese interés.
(6) A más tardar 20 días después de que el tribunal notifique de conformidad con el párrafo (5)(c), cualquier coarrendatario que haya pagado podrá optar por comprar la totalidad del interés restante pagando la totalidad del precio al tribunal. Transcurrido el plazo de 20 días, se aplicarán las siguientes normas:
(a) Si sólo un coarrendatario paga la totalidad del precio por el interés restante, el tribunal emitirá una sentencia de partición reasignando el interés restante a dicho coarrendatario y reasignando los intereses de todos los coarrendatarios. El tribunal también desembolsará las cantidades en su poder a las personas que tengan derecho a ellas y ordenará al secretario del tribunal que inscriba dicha sentencia en los registros oficiales del condado donde se encuentre la propiedad.
(b) Si ningún coarrendatario paga la totalidad del precio por el interés restante, el tribunal resolverá la acción de partición bajo s. 64.208(1) y (2) como si los intereses de los coarrendatarios que solicitaron la partición por venta no hubieran sido comprados.
(c) Si más de un coarrendatario paga la totalidad del precio por el interés restante, el tribunal deberá redistribuir el interés restante entre los coarrendatarios que pagaron, sobre la base de la propiedad fraccionaria original de cada coarrendatario que pagó por la totalidad de la parcela dividida por la propiedad fraccionaria original total de todos los coarrendatarios que pagaron la totalidad del precio por el interés restante. El tribunal emitirá sin demora una sentencia de partición reasignando todos los intereses de los coarrendatarios, desembolsará las cantidades retenidas por el tribunal a las personas con derecho a ellas, reembolsará sin demora cualquier pago en exceso retenido por el tribunal y ordenará al secretario del tribunal que registre la sentencia en los registros oficiales del condado donde se encuentre la propiedad.
(7) A más tardar 45 días después de que el tribunal envíe la notificación a las partes de conformidad con la subsección (1), cualquier coarrendatario con derecho a comprar un interés en virtud de esta sección puede solicitar al tribunal que autorice la venta como parte de la acción pendiente de los intereses de los coarrendatarios nombrados como demandados y notificados con la demanda, pero que no comparecieron en la acción.
(8) Si el tribunal recibe una solicitud oportuna en virtud de la subsección (7), el tribunal, previa audiencia, podrá denegar la solicitud o autorizar la venta adicional solicitada en los términos que el tribunal determine que son justos y razonables, siempre que el tribunal garantice los derechos de debido proceso de los copropietarios no comparecientes, sujeto a las siguientes limitaciones:
(a) Una venta autorizada bajo esta subsección puede ocurrir sólo después de que los precios de compra para todos los intereses sujetos a venta bajo las subsecciones (1) a (6) hayan sido pagados al tribunal y esos intereses hayan sido reasignados entre los copropietarios como se establece en esas subsecciones.
(b) El precio de compra del interés de un coarrendatario no compareciente se basa en la determinación del valor por parte del tribunal en virtud del art. 64.206.
La Ley de Partición Uniforme de Bienes de Herederos ofrece a los copropietarios de un inmueble la posibilidad de dividirlo si no hay acuerdo sobre cómo hacerlo. Si un copropietario solicita una partición por venta, los demás copropietarios tienen la opción de comprar su parte. Estos son los pasos del proceso de compra:
- El tribunal notificará a todas las partes que cualquier copropietario, excepto el que solicita la partición por venta, puede comprar todos los intereses de los copropietarios que solicitaron la partición por venta.
- En un plazo máximo de 45 días desde el envío de la notificación, cualquier copropietario, salvo el que haya solicitado la partición por venta, puede notificar al tribunal que desea comprar todos los intereses de los copropietarios que solicitaron la partición por venta.
- El precio de compra de cada participación de un copropietario que solicitó la partición por venta es el valor de toda la propiedad multiplicado por su participación fraccionaria.
- Si sólo un copropietario opta por comprar todos los intereses de los copropietarios que solicitaron la partición por venta, el tribunal lo notificará a todas las partes. Si más de un copropietario opta por la compra, el tribunal asignará el derecho de compra en función de su titularidad fraccionaria existente.
- Una vez finalizado el plazo de notificación, si todos los copropietarios que lo deseen pagan al tribunal el precio prorrateado, el tribunal dictará una sentencia de partición y desembolsará las cantidades en su poder a las partes correspondientes. Si nadie paga o sólo pagan algunos, el tribunal notificará a los que pagaron y podrán optar por comprar el interés restante.
Por ejemplo, pensemos en una familia que ha heredado una propiedad de sus padres. Uno de los hermanos quiere vender la propiedad, pero los demás quieren conservarla. El tribunal notifica a todos los hermanos que uno de ellos quiere hacer la partición por venta. En un plazo de 45 días, los demás hermanos deciden que quieren comprar la parte del hermano que quiere vender. El tribunal determina el valor de la propiedad y el precio de compra del hermano que quiere vender. Si todos los demás hermanos pagan al tribunal el precio que les corresponde, el tribunal dicta una sentencia de partición y los bienes se dividen entre los hermanos en consecuencia.
No obstante, si no se produce la compra, la UPHPA prevé un reparto equitativo de los ingresos procedentes de la venta del inmueble entre los coarrendatarios. Los ingresos se asignan en función de los intereses de propiedad de cada coarrendatario, así como de los créditos o débitos que puedan derivarse de los gastos incurridos durante la venta.
Si usted está lidiando con una acción de partición, es crucial buscar orientación legal de abogados experimentados. En Zoecklein Law tenemos amplia experiencia litigando acciones de partición en todo el estado de Florida y podemos brindarle una valiosa orientación legal para proteger sus derechos e intereses. Contáctenos para una consulta hoy para entender cómo podemos ayudarle con su acción de partición.
-Brice Zoecklein, Esq.
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