Un problema común surge en los casos testamentarios en los que la propiedad se transfiere a uno o más miembros de la familia y existe un desacuerdo general sobre qué hacer con la vivienda o la propiedad. La partición es un procedimiento que intenta llegar a una solución equitativa cuando hay múltiples propietarios de una propiedad. Anteriormente hablamos de la Partición de bienes inmuebles en un post anterior al que puede acceder aquí. Recientemente la ley de Florida ha cambiado para añadir un nuevo conjunto de requisitos de procedimiento.
En primer lugar, el dueño de la propiedad en la Florida un derecho fundamental a la partición. Condrey v. Condrey, 92 So.2d 423, 426 (Fla. 1957)("No hay duda de que la ley favorece el derecho a la partición. Y la regla general es que la partición es una cuestión de derecho") citando Willard v. Willard, 145 U.S. 116 (S. Ct. 1892). ). De conformidad con Fla. Stat. 64.051 el Tribunal tiene autoridad directa para "adjudicar los derechos e intereses de las partes" y la partición se hará si parece que las partes tienen derecho a ella. Además, "cuando los derechos e intereses de los demandantes estén establecidos o sean indiscutibles, el tribunal podrá ordenar que se haga la partición y que se les asigne el interés de los demandantes y de aquellos demandados que hayan establecido su interés..". Id.
Cuando la propiedad a ser dividida es indivisible y sujeta a venta, hay tres (3) opciones que un tribunal de primera instancia puede tener en cuenta en la realización de una venta de partición. Marks v. Stein, 160 So.3d 502 (Fla. 2nd DCA 2015). La primera opción requiere que haya una alegación no impugnada de que la propiedad es indivisible sin perjuicio de los propietarios. Id. en 507. En caso de que el tribunal determine que la propiedad es indivisible sin perjuicio de los propietarios, entonces el tribunal no está obligado a nombrar una comisión de conformidad con las secciones 64.061(1) - (3) para particionar la propiedad. § 64.061(4); Ver Marks en 507; Geraci v. Geraci, 963 So.2d 904, 907 (Fla. 2nd DCA 2007). En su lugar, el tribunal puede, a petición de una de las partes y previa notificación a los demás, ordenar una venta privada de la propiedad bajo la supervisión del secretario o un magistrado de conformidad con la sección 64.061(4). Marks en 507. La segunda opción, descrita en la sección 64.071, permite al tribunal ordenar una venta judicial mediante subasta pública al mejor postor y el dinero de la venta ingresado en el tribunal para ser dividido entre las partes proporcionalmente a su interés en la propiedad. § 64.071(1); Marks en 507. Por último, el tribunal puede ordenar una venta privada de la propiedad sobre la base de la estipulación de las partes como se indica en Carlsen v. Carlsen, 346 So.2d 132, 133 (Fla. 2nd DCA 1977).
CAMBIOS RECIENTES EN LA PARTICIÓN Y LA LEY UNIFORME DE PARTICIÓN DE BIENES HEREDITARIOS DE BIENES HEREDITARIOS
Los recientes cambios en el estatuto de partición han alterado el procedimiento para los casos de partición en Florida. Si una propiedad se define como "propiedad del heredero" ahora hay algunos requisitos procesales adicionales diseñados para permitir a los herederos la oportunidad de preservar la propiedad. Más concretamente, Fla. Stat. 64.202 (6) define "herederos propiedad" como:
bienes inmuebles poseídos en régimen de tenencia en común que cumplan todos los requisitos siguientes en el momento de la presentación de la demanda de partición: (a) No existe ningún acuerdo en un registro que vincule a todos los coarrendatarios y que rija la partición de la propiedad; (b) Uno o más de los coarrendatarios adquirieron el título de propiedad de un pariente, ya sea vivo o fallecido; y (c) Se aplica cualquiera de los siguientes supuestos: 1. 1. El veinte por ciento o más de las participaciones son propiedad de coarrendatarios que son parientes; 2. El veinte por ciento o más de las participaciones son propiedad de una persona que adquirió el título de propiedad de un pariente, vivo o fallecido; o 3. El veinte por ciento o más de las participaciones son propiedad de una persona que adquirió el título de propiedad de un pariente, vivo o fallecido. El 20% o más de los coinquilinos son parientes.
Si la propiedad es de los herederos, y es probable que lo sea si se obtiene a través de una administración testamentaria, Florida Stat. 64.206 requiere:
(1) Salvo que se disponga lo contrario en las subsecciones (2) y (3), si el tribunal determina que la propiedad que es objeto de una acción de partición es propiedad de los herederos, el tribunal determinará el valor justo de mercado de la propiedad ordenando una tasación de conformidad con la subsección (4).
(2) Si todos los copartícipes han acordado el valor de la propiedad u otro método de valoración, el tribunal adoptará dicho valor o el valor producido por el método de valoración acordado.
(3) Si el tribunal determina que el valor probatorio de una tasación es superado por el costo de la tasación, el tribunal, después de una audiencia probatoria, determinará el valor justo de mercado de la propiedad y enviará una notificación a las partes del valor.
(4) Si el tribunal ordena una tasación, el tribunal designará a un tasador inmobiliario desinteresado con licencia en este estado para determinar el valor justo de mercado de la propiedad asumiendo la titularidad exclusiva de la propiedad de pleno dominio. Una vez finalizada la tasación, el tasador presentará al tribunal una tasación jurada o verificada.
(5) Si se lleva a cabo una tasación de conformidad con la subsección (4), a más tardar 10 días después de que se presente la tasación, el tribunal enviará una notificación a cada una de las partes con una dirección conocida, indicando:
(a) El valor justo de mercado tasado de la propiedad.
(b) Que la tasación está disponible en la oficina del secretario.
(c) Que una parte puede presentar ante el tribunal una objeción a la tasación a más tardar 30 días después del envío de la notificación, indicando los motivos de la objeción.
(6) Si se presenta una tasación ante el tribunal de conformidad con el apartado (4), el tribunal celebrará una audiencia para determinar el valor justo de mercado de la propiedad no antes de 31 días después de que se envíe una copia de la notificación de la tasación a cada una de las partes de conformidad con el apartado (5), se presente o no una objeción a la tasación de conformidad con el apartado (5)(c). Además de la tasación ordenada por el tribunal, éste podrá considerar cualquier otra prueba de valor ofrecida por una de las partes.
(7) Después de una audiencia en virtud de la subsección (6), pero antes de considerar el fondo de la acción de partición, el tribunal determinará el valor justo de mercado de la propiedad y enviará una notificación a las partes del valor.
Además de la determinación del valor conforme a esta sección, el tribunal determinará el importe de la contabilidad equitativa a petición de cualquier copropietario y ajustará adecuadamente cualquier precio, precio de compra, precio prorrateado, recompra, sentencia o partición concedida conforme a esta parte basándose en los resultados de la contabilidad equitativa.
Por lo tanto, de conformidad con Fla. Stat. 64.206 el Tribunal está obligado a determinar el valor de la propiedad. Un tasador desinteresado es designado para ayudar al tribunal a determinar el "valor justo de mercado" de la propiedad en cuestión. Una vez finalizada la tasación, los propietarios tienen la oportunidad de objetar y/o presentar sus propios documentos sobre el valor de la propiedad al tribunal y, a continuación, el tribunal dictamina la determinación final oficial sobre el valor de la propiedad. Normalmente, esto se hace 31 días después de la tasación en una audiencia especial.
La audiencia que determina el valor final también determina el porcentaje de propiedad de cada copropietario, el porcentaje adeudado en concepto de impuestos, seguros y otras tasas, y proporciona información de compra a cada uno de los propietarios por si uno o varios quieren comprar los derechos de los demás sobre la propiedad.
Tras la vista, el copropietario o copropietarios que deseen comprar la parte de los demás deben notificar su intención al tribunal en un plazo de 45 días. A continuación, tienen 60 días para completar la compra de los demás, si no la propiedad va a subasta o venta a ciegas. Si más de un copropietario compra a los demás, el tribunal determinará el porcentaje de la nueva propiedad para los copropietarios existentes.
Así pues, aunque los nuevos requisitos procesales establecen un mecanismo para que el Tribunal garantice una valoración de la Propiedad, en última instancia, como propietario parcial de la Propiedad, usted conserva (1) el derecho a comprar a los demás propietarios por un valor determinado (2) el derecho fundamental como copropietario que no desea la Propiedad a venderla o a que su parte se compre por un importe vinculado a una tasación o valoración profesional.
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-Brice Zoecklein, Esq.
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