La ley de Florida dispone de varias herramientas para desalojar a personas en posesión indebida de una propiedad. Las herramientas básicas incluyen las siguientes opciones bajo la Ley de Florida: (1) Expulsión (2) Retención Ilícita (3) Desalojo. Vamos a repasar los fundamentos de estos y algunas diferencias:
¿Qué es un desahucio según la legislación de Florida?
Un desahucio es un procedimiento legal para desalojar a un inquilino que se rige por el Capítulo 83 de los Estatutos de Florida. Usted utilizará este recurso cuando la persona que ocupa su propiedad tenía el derecho legal de residir en la Propiedad a través de un contrato de arrendamiento (escrito u oral).
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Notificaciones de desahucio
Para desalojar a un inquilino, debe notificarlo según la legislación de Florida.
Los motivos más comunes de desahucio son el impago del alquiler o el vencimiento del plazo de arrendamiento. Para iniciar el proceso de desahucio, el propietario también debe entregar al inquilino una notificación por escrito para que desaloje la vivienda. El tipo de notificación requerida depende del motivo del desahucio. Por ejemplo, si el inquilino no ha pagado el alquiler, el propietario puede entregar un "Aviso de tres días para pagar el alquiler o desalojar", que da al inquilino tres días para pagar el alquiler o desalojar la propiedad. Si el inquilino ha incumplido las condiciones del contrato de alquiler, el propietario puede entregar un "Aviso de siete días para subsanar o desalojar", que da al inquilino siete días para subsanar el incumplimiento o desalojar la vivienda.
Estas normas están incluidas en Fla. Stat. 83.56 que establece que un propietario puede enviar un aviso de 7 días especificando el incumplimiento y, o bien la terminación si el incumplimiento no puede ser corregido y dando 7 días para desalojar o si el problema puede ser remediado a continuación, un aviso especificando la acción correctiva o que el contrato de alquiler se dará por terminado. Estas disposiciones se encuentran en Fla. Stat. 83.56 que establece:
(2) Si el inquilino incumple materialmente la s. 83.52 o las disposiciones materiales del contrato de alquiler, que no sea la falta de pago del alquiler, o las normas o reglamentos razonables, el propietario podrá:
(a) Si dicho incumplimiento es de tal naturaleza que no se le debe dar al inquilino la oportunidad de subsanarlo o si el incumplimiento constituye un incumplimiento subsecuente o continuo dentro de los 12 meses de una advertencia por escrito por parte del arrendador de una violación similar, entregar una notificación por escrito al inquilino especificando el incumplimiento y la intención del arrendador de terminar el contrato de arrendamiento por razón del mismo. Ejemplos de incumplimiento que son de tal naturaleza que al inquilino no se le debe dar la oportunidad de subsanar incluyen, pero no se limitan a, destrucción, daño o mal uso de la propiedad del propietario o de otros inquilinos por acto intencional o una perturbación subsecuente o continua irrazonable. En tal caso, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler, y el inquilino dispondrá de 7 días a partir de la fecha de entrega de la notificación para desalojar las instalaciones. La notificación será adecuada si está redactada sustancialmente de la siguiente forma:
Se le informa de que su contrato de arrendamiento queda rescindido con efecto inmediato. Dispondrá de 7 días a partir de la entrega de esta carta para desalojar el local. Esta medida se toma porque (cite el incumplimiento) .
(b) Si dicho incumplimiento es de tal naturaleza que el inquilino debe tener la oportunidad de subsanarlo, entregar una notificación por escrito al inquilino especificando el incumplimiento, incluyendo una notificación de que, si el incumplimiento no se corrige dentro de los 7 días siguientes a la fecha de entrega de la notificación por escrito, el propietario rescindirá el contrato de alquiler por esta razón. Ejemplos de tal incumplimiento incluyen, pero no se limitan a, actividades en contravención del contrato de arrendamiento o de esta ley tales como tener o permitir mascotas, huéspedes o vehículos no autorizados; estacionar de manera no autorizada o permitir tal estacionamiento; o no mantener las instalaciones limpias e higiénicas. La notificación será adecuada si es sustancialmente de la siguiente forma:
Por la presente se le notifica que (cite el incumplimiento) . Por la presente se le exige que subsane el incumplimiento en un plazo de 7 días a partir de la recepción de la presente notificación o, de lo contrario, su contrato de arrendamiento se considerará resuelto y deberá desalojar las instalaciones en el momento de dicha resolución. Si esta misma conducta o una conducta de naturaleza similar se repite en un plazo de 12 meses,
La razón más común para el desalojo es la falta de pago del alquiler. Esto tiene una disposición de notificación de 3 días de la siguiente manera Fla. Stat. 83.56:
3) Si el inquilino no paga el alquiler a su vencimiento y el incumplimiento continúa durante 3 días, excluyendo sábados, domingos y días festivos legales, después de la entrega de la demanda por escrito del propietario para el pago del alquiler o la posesión de los locales, el propietario podrá rescindir el contrato de alquiler. Los días festivos legales a efectos de esta sección serán únicamente los días festivos observados por los tribunales. El aviso de 3 días contendrá una declaración sustancialmente de la siguiente forma:
Por la presente se le notifica que usted está en deuda conmigo en la suma de dólares por el alquiler y uso de los locales (dirección de los locales arrendados, incluyendo el condado) , Florida, ahora ocupados por usted y que exijo el pago del alquiler o la posesión de los locales dentro de 3 días (excluyendo sábados, domingos y días festivos legales) a partir de la fecha de entrega de este aviso, a saber: en o antes del día de , (año) .
Así pues, el impago del alquiler tiene un plazo de preaviso más corto que el incumplimiento de un plazo de arrendamiento (preaviso de 3 días frente a 7 días).
Para ser válida, la notificación también debe realizarse correctamente de conformidad con la legislación de Florida.
Cuando un inquilino retiene, de conformidad con Fla. Stat 83.06, el propietario puede pedir el doble de alquiler.
83.06 Derecho a exigir el doble de la renta ante la negativa a entregar la posesión.-
(1) Cuando cualquier arrendatario se niegue a entregar la posesión de los locales al final del contrato de arrendamiento del arrendatario, el arrendador, el agente del arrendador, el abogado o los representantes legales, podrán exigir de dicho arrendatario el doble de la renta mensual, y podrán recuperar la misma al vencimiento de cada mes, o en la misma proporción por un tiempo más largo o más corto mediante apremio, en la forma señalada más adelante.
(2) Todos los contratos de alquiler, verbales o escritos, devengarán intereses desde el momento del vencimiento del alquiler, a pesar de cualquier ley, uso o costumbre en contrario.
- Desahucios - Los inquilinos están obligados a pagar el alquiler en el Registro Judicial o a presentar una demanda ante el Tribunal para obtener la exención de dicha obligación.
Una de las principales causas de desahucio en Florida es el impago del alquiler en el registro del Juzgado. El no hacerlo puede conducir a un juicio sumario rápido. Véase Fla. Stat. 83.232
83.232 Alquileres ingresados en la secretaría del tribunal.
(1) En una acción del arrendador que incluya una reclamación de posesión de un bien inmueble, el inquilino deberá pagar en el registro del tribunal la cantidad que se alegue en la demanda como impagada, o si dicha cantidad es impugnada, la cantidad que determine el tribunal, y cualquier alquiler devengado durante la pendencia de la acción, a su vencimiento, a menos que el inquilino haya interpuesto la defensa de pago o satisfacción del alquiler en la cantidad que la demanda alegue como impagada. A menos que el inquilino impugne el importe de las rentas devengadas, el inquilino deberá abonar el importe alegado en la demanda en la secretaría del tribunal en la fecha en que deba presentarse su respuesta a la demanda de posesión o antes de dicha fecha. Si el inquilino impugna el importe del alquiler devengado, deberá abonar en la secretaría del tribunal el importe que éste determine el día en que se pronuncie. No obstante, el tribunal puede ampliar estos plazos para permitir un pago posterior, siempre que se demuestre una causa justificada. Aunque se haya hecho valer la excepción de pago o satisfacción, el tribunal, a su discreción, podrá ordenar al arrendatario que ingrese en la secretaría del tribunal el alquiler que se devengue durante la pendencia de la acción, siendo el momento de devengo el establecido en el contrato de arrendamiento. Si el arrendador se encuentra en peligro real de pérdida de las instalaciones u otras dificultades derivadas de la pérdida de ingresos por alquiler de las instalaciones, el arrendador podrá solicitar al tribunal el desembolso de la totalidad o parte de los fondos retenidos en el registro del tribunal.
(2) Si el arrendatario impugna la cantidad de dinero que debe ingresarse en el registro del tribunal, cualquier audiencia relativa a dicha impugnación se limitará únicamente a las cuestiones de hecho o de derecho relativas a:
(a) Si el arrendador ha acreditado debidamente al arrendatario todos y cada uno de los pagos de alquiler efectuados; y
(b) Lo que constituye propiamente un alquiler con arreglo a las disposiciones del contrato de arrendamiento.
(3) El tribunal, de oficio, notificará al inquilino el requisito de que el alquiler se pague en el registro del tribunal mediante una orden, que se emitirá inmediatamente después de la presentación del escrito inicial, moción u otro documento del inquilino.
(4) La presentación de una demanda reconvencional por daños y perjuicios pecuniarios no exime al arrendatario de depositar la renta debida en la secretaría del tribunal.
(5) La falta de pago del alquiler por parte del inquilino en el registro del tribunal de conformidad con la orden judicial se considerará una renuncia absoluta a las defensas del inquilino. En tal caso, el arrendador tendrá derecho a un incumplimiento inmediato por posesión sin más notificación o audiencia al respecto.
Los demandantes (propietarios) deben presentar una notificación y, a continuación, interponer una demanda para obtener realmente el recurso de expulsión, que se lleva a cabo a través de la expulsión por el sheriff después de la entrada de una sentencia definitiva a través de un documento llamado auto de posesión.
83.241Desalojo del inquilino; proceso.-Después de la entrada de la sentencia a favor del demandante el secretario emitirá una orden al sheriff describiendo los locales y ordenando el sheriff para poner demandante en posesión.
¿Qué es una retención ilegal en la Ley de Florida?
Una acción de detención ilegal es un proceso legal que es similar a un desalojo y permite un procedimiento sumario. Se utiliza en situaciones en las que alguien a quien se le permitió permanecer en una propiedad sin un acuerdo formal o la obligación de pagar el alquiler o los servicios públicos se niega a irse después del tiempo acordado o después de violar una condición. Esto puede ocurrir cuando se permite a amigos, familiares o parejas permanecer en una propiedad y luego se niegan a irse después de una ruptura o cuando un hijo mayor de edad vive con sus padres, no paga el alquiler o las facturas, y se niega a irse después de tener un comportamiento que enfada a los padres.
Una acción de retención ilegal se rige por el Capítulo 82 de los Estatutos de Florida y se puede utilizar cuando no hay contrato de alquiler o relación propietario-inquilino, pero la cuestión es únicamente la posesión de la propiedad. Este tipo de acciones son comunes después de un procedimiento testamentario donde, por ejemplo, la persona que poseía la propiedad y dio permiso/consentimiento para quedarse fallece y los nuevos propietarios retiran ese consentimiento.
Las retenciones ilegales se utilizan a diferencia de un desalojo donde no hay derecho legal a estar en la propiedad en el primer lugar. Los demandantes deben establecer que son dueños de la propiedad y que los demandados están en posesión de la propiedad sin el consentimiento del propietario (s).
¿Qué es una expulsión según la legislación de Florida?
Una expulsión, por otro lado, se presenta cuando hay una disputa en cuanto a la propiedad con respecto a la propiedad y usted anticipa que el demandado reclamará algún derecho a la titularidad o posesión de la Propiedad. La expulsión es una acción legal que puede ser tomada por una persona con un derecho superior a la posesión de bienes inmuebles para recuperar la posesión de la propiedad. Se rige por Fla. Stat. 66.021 que establece:
(1) Derecho de acción.Una persona con un derecho superior a la posesión de un bien inmueble puede mantener una acción de expulsión para recuperar la posesión de la propiedad.
(2) Jurisdicción.Los tribunales de circuito tienen jurisdicción exclusiva en una acción de expulsión.
(3) Notificación.Un demandante no puede ser obligado a proporcionar cualquier notificación previa a la demanda o demanda previa a la demanda a un demandado como condición para mantener una acción en virtud de esta sección.
(4) Arrendador no demandado.Cuando antes del juicio resulte que un demandado en una acción de expulsión está en posesión como arrendatario y que su arrendador no es parte, el arrendador deberá ser parte antes de proseguir el procedimiento a menos que el tribunal ordene lo contrario.
(5) La defensa puede ser limitada.Un demandado en una acción de expulsión puede limitar su defensa a una parte de la propiedad mencionada en la demanda, describiendo dicha parte con una certeza razonable.
(6) Orden de posesión; ejecución conjunta o solidaria.Cuando el demandante recupere en una acción de expulsión, él o ella puede tener una orden para la posesión y por daños y costas o, a su elección, puede tener órdenes separadas para la posesión y por daños y costas.
(7) Cadena de titularidad.La demanda y la contestación deben incluir una declaración que establezca, cronológicamente, la cadena de titularidad en la que la parte se basará en el juicio. Deberán adjuntarse a la demanda o a la contestación copias de cada instrumento identificado en la declaración. La declaración debe incluir los nombres de los otorgantes y los cesionarios, la fecha en que se registró cada instrumento, y el libro y la página o el número de instrumento de cada instrumento registrado. Si una parte se basa en una reclamación o derecho sin color de titularidad, la declaración debe especificar cómo y cuándo se originó la reclamación y los hechos en los que se basa. Si el demandado y el demandante reclaman en virtud de una fuente común, no es necesario que la declaración denote la titularidad antes de la fuente común.
(8) Prueba de la suficienciaSi cualquiera de las partes pretende probar la suficiencia legal de cualquier instrumento o procedimiento judicial en la cadena de titularidad de la parte contraria, la parte debe hacerlo antes del juicio mediante una moción en la que exponga sus objeciones y adjunte una copia del instrumento o procedimiento judicial. La petición deberá resolverse antes del juicio. Si alguna de las partes determina que no podrá mantener su demanda en virtud de la orden, podrá hacerlo constar en el acta y se dictará sentencia definitiva a favor de la parte contraria.
(9) Funcionamiento.Esta sección es acumulativa a otros recursos existentes y no puede ser interpretada para limitar otros recursos que están disponibles bajo las leyes de este estado.
¿Cuál es la diferencia entre retención ilícita de inmueble, expulsión y desahucio según la legislación de Florida?
El desalojo se utiliza cuando existe una relación propietario-inquilino, mientras que las expulsiones y las retenciones ilícitas en virtud de la legislación de Florida son cuando no existe tal relación. Un wrongful detainer debe utilizarse cuando la persona en posesión no tiene ningún derecho legal a la propiedad de la propiedad. Por el contrario, si hay alguna reclamación o derecho a la propiedad y la acción de expulsión es el remedio adecuado.
¿Cuánto tiempo se tarda en expulsar a alguien de mi propiedad bajo la ley de Florida?
Eso depende de la naturaleza del caso. La ley de Florida permite un procedimiento sumario rápido tanto para los desalojos como para las retenciones ilegales, pero son hechos específicos y un buen abogado defensor o un inquilino inteligente pueden alegar defensas para extender el tiempo. Así que en cualquier lugar de varias semanas a meses, dependiendo de los alegatos y el procedimiento seguido en el caso.
Por otro lado, las expulsiones tienen que ver con el título de propiedad y se presentan ante un tribunal civil de circuito, por lo que suelen tardar más tiempo (de meses a un año en algunos casos). (de meses a un año en algunos casos).
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