Un desafío recurrente en las administraciones testamentarias de Florida se centra en el manejo de los bienes del hogar. Dado que la propiedad del hogar no es un activo del patrimonio y por lo tanto no está en manos del representante personal como una cuestión de derecho. En la práctica, por supuesto, el homestead es una parte central de la administración testamentaria y el tema principal de la mayoría de las preocupaciones de nuestros clientes. El código testamentario de Florida reconoce que un Representante Personal puede necesitar tomar posesión de la propiedad homestead para preservarla o mantenerla hasta que la Orden que Determina el Estatus Homestead de la Propiedad Real transfiera la propiedad a los herederos apropiados. El Estatuto de Florida 733.608(2) - Poderes Generales del Representante Personal establece:
(2) Si la propiedad que razonablemente parece al representante personal para ser protegido homestead no está ocupada por una persona que parece tener un interés en la propiedad, el representante personal está autorizado, pero no está obligado, a tomar posesión de esa propiedad con el propósito limitado de preservar, asegurar y proteger para la persona que tiene un interés en la propiedad, en espera de una determinación de su condición de homestead. Si el representante personal toma posesión de dicha propiedad, podrá recaudar los alquileres e ingresos por cuenta del heredero o legatario, pero no tendrá la obligación de alquilar o hacer productiva la propiedad.
Esto se hace a través de una notificación de toma de posesión de la propiedad familiar protegida y si el Representante Personal toma posesión y gasta los costos asociados con la Propiedad entonces el estatuto también establece específicamente que de la siguiente manera:
(3) Si el representante personal gasta fondos o incurre en obligaciones para preservar, mantener, asegurar o proteger la propiedad a la que se hace referencia en la subsección (2), el representante personal tendrá derecho a un gravamen sobre dicha propiedad y sus ingresos para garantizar el reembolso de dichos gastos y obligaciones incurridos. Estos gastos y obligaciones incurridos, incluyendo, pero no limitado a, honorarios y costos, constituirán una deuda con el representante personal que se carga contra y que puede ser garantizada por un gravamen sobre la propiedad familiar protegida, según lo dispuesto en esta sección. La deuda incluirá cualquier cantidad pagada para estos fines después del fallecimiento del difunto y antes del nombramiento del representante personal en la medida en que sea ratificada posteriormente por el representante personal en el procedimiento judicial previsto en esta sección.
Se trata de una importante herramienta práctica y una salvaguarda para las administraciones patrimoniales de Florida. A menudo nuestros clientes necesitan incurrir en gastos para preservar una propiedad de homestead y la disposición legal antes mencionada permite la recuperación de los honorarios y gastos incurridos para cubrir los gastos en curso de la casa. Esto puede ser en forma de servicios públicos, pagos de hipoteca, reparaciones, seguridad, seguros, desalojos / acciones de posesión. Cualquier cosa que haya que hacer para preservar el activo a la espera de una resolución del Tribunal. Entienda que si los beneficiarios/herederos de la herencia no tienen objeción a la recuperación de estos gastos, esto no es un problema. La importancia de esta disposición para las administraciones patrimoniales de Florida es que permite al Representante Personal embargar una propiedad familiar para recuperar los gastos incurridos cuando no hay acuerdo de reembolso por parte de los otros beneficiarios o partes interesadas en la propiedad familiar. Recordemos que el Representante Personal no tiene poder sobre la propiedad homestead y por lo tanto sin esta disposición no sería capaz de recuperar en contra de este activo. Es importante destacar que el derecho de retención de un representante personal no es un cajón de sastre para la recuperación de todos los gastos de administración y honorarios de abogados. El derecho de retención sólo permite la recuperación de los gastos y honorarios asociados con la preservación y protección de la propiedad homestead. Herrilka contra Yates13 So. 3d 122, 124 (Fla. Dist. Ct. App. 2009).
El derecho de retención del representante personal se ejecuta en virtud de la legislación de Florida de la misma manera que otros derechos de retención. Se trata de una herramienta poderosa e importante para los administradores de herencias cuando se encuentran en la difícil situación de tener beneficiarios/herederos que no se ponen de acuerdo y la necesidad inmediata de evitar el despilfarro y preservar el valor de una propiedad familiar.
