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El objetivo de Zoecklein Law es hacer que sus problemas de ejecución hipotecaria sean menos estresantes, brindándole asesoramiento legal claro y soluciones sin importar en qué etapa del proceso de ejecución hipotecaria se encuentre actualmente. La gran mayorÃa de las acciones de ejecución hipotecaria no son impugnadas, y como resultado su prestamista tratará su caso de manera diferente por el simple hecho de tener un abogado que lo represente. En Zoecklein Law, nuestro objetivo es mantenerlo en su propiedad y, si es posible, detener el proceso de ejecución hipotecaria por completo. Su banco debe probar su derecho a ejecutar la hipoteca de su propiedad bajo la ley de Florida y utilizando las Reglas de Procedimiento Civil de Florida. Puede haber defensas importantes en su caso que usted desconozca. Por ejemplo, el banco tiene que demostrar su derecho a ejecutar la hipoteca de su propiedad presentando documentación muy específica sobre la titularidad del pagaré (instrumento de pago de la deuda). Además, su prestamista debe ser capaz de demostrar que cumplió con todos los términos y condiciones del contrato de hipoteca antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Nuestra oficina ofrece consultas gratuitas y sin compromiso a los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria.
Si le han notificado una ejecución hipotecaria en Florida, no está solo. A continuación se presentan algunas posibles defensas a su acción de ejecución hipotecaria. Aunque cada caso es único, a continuación se presentan varias defensas comunes que afirmo rutinariamente en nombre de mis clientes....
Como ya sabrá, su hipoteca original puede ser negociada con otros bancos. Para poder hacer cumplir las condiciones de la hipoteca y recuperar su propiedad, un prestamista debe demostrar que tiene derecho a demandar. Aunque usted pueda pensar que eso sería fácil, la titulización de las hipotecas creó una tormenta de problemas para los prestamistas. De 2005 a 2008, y en gran medida hasta hoy, los prestamistas han originado hipotecas y luego simplemente las han cedido a fideicomisos para ser agrupadas literalmente con cientos y miles de otras hipotecas.
Su hipoteca es un instrumento que permite a su prestamista recuperar su propiedad en caso de incumplimiento de los términos de la obligación de deuda (el pagaré). Casi todos los pagarés garantizados por una hipoteca son instrumentos negociables según el Código de Comercio Uniforme. Esto significa que puede transferirse de una entidad crediticia a otra y otorga al titular del pagaré la capacidad de hacer cumplir las condiciones de la hipoteca contra usted. Cuando se transfiere el pagaré, se endosa mediante un sello o un documento independiente denominado allonge.
La razón por la que este concepto es tan importante para la defensa de la ejecución hipotecaria es porque usted tiene derecho a obligar a su prestamista a demostrar que obtuvo legalmente la capacidad de ejecutar la hipoteca de su propiedad antes de presentar la demanda. Este proceso es valioso para los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria porque los grandes prestamistas comerciales a menudo cometen errores durante la transferencia de la nota y la hipoteca. Dado que la falta de legitimación impide una ejecución hipotecaria, se trata de una defensa poderosa. Una revisión de su hipoteca y los documentos de ejecución hipotecaria podría revelar que su prestamista no tiene derecho a ejecutar la hipoteca de su propiedad.
Esta es otra gran defensa contra las acciones de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria requiere una notificación específica para usted antes de presentar la demanda, dependiendo de los términos de su hipoteca. La mayoría de las hipotecas de Florida tienen el mismo contenido básico. De hecho, las hipotecas Fannie Mae/MERS, que representan un gran número de hipotecas de Florida, contienen todas un lenguaje idéntico con respecto a un requisito de importación que su prestamista debe cumplir antes de tener derecho a iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Estas disposiciones de notificación están contenidas en las hipotecas estándar, y normalmente residen en el párrafo 22. Su prestamista debe dar un aviso específico sobre el proceso de impago, incluyendo instrucciones sobre cómo subsanarlo, de cuánto tiempo dispone, y explicar qué ocurre si no se subsana. Lo crea o no, estos requisitos de notificación son largos y pueden llegar a ser técnicos. Muchos prestamistas no cumplen con todos los términos y condiciones requeridos en el Párrafo 22, y como resultado, las ejecuciones hipotecarias se inician prematuramente de forma rutinaria en Florida. Lo que es aún mejor para los propietarios es que los tribunales de Florida han sostenido que el cumplimiento sustancial de todos los términos es insuficiente. Así que sólo porque su prestamista proporcionado algún aviso es irrelevante. El aviso debe cumplir con todos los términos y condiciones requeridos en el párrafo 22 o podría ser capaz de desestimar la acción de ejecución hipotecaria. Véase, por ejemplo, el caso de Lazuran v. Citimortage, Inc. 35 So. 3d 189.
La FDCPA y la FCCPA están diseñadas para frenar las prácticas abusivas de cobro de deudas por parte de los cobradores. Los abogados que se dedican habitualmente a la ejecución hipotecaria y al cobro de deudas pueden estar sujetos tanto a la FCCPA como a la FDCPA. El estatuto regula la forma en que las prácticas de cobro de deudas pueden ocurrir. Las dos violaciones más grandes y más fáciles de atrapar a los cobradores de deudas y los prestamistas son:
1) Comunicarse con usted directamente después de notificarle que está representado por un abogado.
2) Llamarle de manera irrazonable y acosadora, ya sea por la frecuencia o la hora del día.
En última instancia, cualquier violación de cualquiera de estos actos requiere que usted mantenga un registro preciso de lo que ha sucedido. Dado que la ley exige que se determine si las llamadas son razonables en cuanto a frecuencia y forma, debe llevar un registro. No se complique. Recomendamos a nuestros clientes que lleven un registro de sus llamadas telefónicas y de las llamadas de todos los cobradores de deudas. Como mínimo, registre la siguiente información:
1) Fecha/hora de la llamada.
2) Persona que llama.
3) Motivo de la llamada.
Mantener buenos registros puede permitirle aprovecharse de la FDCPA o la FCCPA demandando a su prestamista o cobrador por las violaciones de estas leyes. Además, planteamos estas cuestiones como defensas afirmativas y/o contrademandas. A menudo, la amenaza de una contrademanda se puede utilizar como moneda de cambio en la negociación de sus opciones de defensa de ejecución hipotecaria. Para obtener más información acerca de la FDCPA o FCCPA haga clic en los enlaces de abajo.
